20201015-招商银行-房地产之物业管理篇_规模增长与头部扩张双轮驱动_行业迎来黄金时代_25页_2mb

房地产之物业管理篇总结

核心内容

物业管理行业正处于快速发展的阶段，市场规模不断扩大，行业集中度持续提升，未来发展前景广阔。行业收入以基础服务为主，但增值服务正逐渐成为新的利润增长点。

主要观点

• 行业规模与增长：我国物业管理市场规模约为7000亿元，其中基础服务收入占比约80%，而增值服务收入占比逐年上升。未来5年，行业整体营收增长率预计在15%-20%之间。
• 收入结构：基础物业服务收入主要由住宅和非住宅业态构成，住宅占比约47.6%，非住宅占比约52.4%。非住宅业态因物业费单价高、收缴率高、盈利能力强，成为物企积极拓展的方向。
• 增值服务：社区增值服务和非业主增值服务各占约一半。社区增值服务因业务场景丰富、种类多元，且与地产周期关联度低，被视为未来利润增长的重要来源。
• 科技赋能：科技应用在社区增值服务中起着关键作用，头部企业通过自有APP布局，拓展服务种类，如在线商城、家政服务、家装宅配、旅游等，但整体行业科技应用普及率不高，商业模式尚不成熟。
• 行业集中度提升：目前行业集中度CR10为11.4%，未来随着资本推动和企业整合，集中度将进一步提升。头部企业依托股东背景、资金优势、服务品质等，加速扩张。
• 资本推动：物业企业通过赴港上市和收并购实现规模扩张，未来仍将是行业扩张的重要方式。2018年以来，物业企业上市数量增加，带动行业整合。

关键信息

• 市场规模：截至2018年，物业管理行业整体在管面积达279.3亿平方米，经营收入达7043.6亿元。
• 住宅与非住宅：住宅业态收入约2700亿元，非住宅业态收入约3000亿元。未来5年，住宅预计每年新增7亿平方米，非住宅预计每年新增2.5亿平方米。
• 老旧小区改造：未来5年，预计带来约1000亿元增量市场。
• 非住宅渗透率提升：当前非住宅渗透率约为31.8%，若达到完全覆盖，市场空间约为7600亿元。
• 增值服务收入：预计未来5年，社区增值服务收入规模约750亿元，非业主增值服务约630亿元。
• 科技应用：头部企业通过科技手段提升服务效率，如门禁系统、线上缴费、设备监控等。目前约70%百强物企拥有自有APP。
• 行业集中度：2018年TOP10物企市场份额为11.4%，TOP100为38.9%。头部企业增速远高于其他梯队。
• 资本运作：2014年以来，物业企业陆续赴港上市，2020年8月共有29家物业企业上市，总市值达5429.6亿元。
• 并购趋势：2019年百强物企发生70多起并购事件，收并购成为企业快速扩张的重要手段。

布局建议

建议积极参与物业企业发展，为物企客户定制投行、零售、公司业务的综合服务方案，助力其发展与扩张。

风险提示

• 房地产规模增速不及预期
• 国内经济增速回落，增值服务需求大幅下行
• 行业政策风险

附录信息

• 附录1：有计划分拆上市及值得关注合作的物业客户名单
• 附录2：物业管理公司并购授信策略

图表目录

• 图1：2013-2018物业管理行业管理面积变动情况
• 图2：2013-2018物业管理行业收入变动情况
• 图3：2015-2019百强物企营业收入组成
• 图4：2015-2019百强物企净利润组成
• 图5：百强物企单位面积物业管理费
• 图6：2018年物业500强各业态在管面积分布
• 图7：2016-2019年百强物企增值服务收入构成
• 图8：2019年百强物企社区增值服务收入构成
• 图9：增值服务主要内容
• 图10：部分物企2019年分业务毛利率统计
• 图11：2019年百强物业企业成本结构
• 图12：2015-2019百强物企人员费用占成本比重
• 图13：2015-2019百强物企基础服务外包占比
• 图14：物业管理行业增量空间
• 图15：历年商品住宅竣工面积及同比变化
• 图16：历年商品住宅新开工面积及同比变化
• 图17：历年非住宅房竣工面积及同比变化
• 图18：历年非住宅新开工面积及同比变化
• 图19：智能化物业场景应用
• 图20：2013-2018物业管理企业市场份额变化
• 图21：2013-2019房地产开发企业市场份额变化
• 图22：2018年百强物企分组在管面积、储备面积、营业收入及增速
• 图23：拥有强地产背景的物业企业在管面积规模和增速上具有优势
• 图24：已上市物业企业总市值变化
• 图25：2016-2020上市物企二级市场估值变动

表格目录

• 表1：2018年基础物业服务收入占比及规模
• 表2：近期政府对于物业管理行业的部分政策
• 表3：老旧小区改造市场空间测算
• 表4：存量非住宅物业渗透率及市场空间测算
• 表5：部分龙头物企城市服务示例
• 表6：龙头物企APP增值服务布局
• 表7：2019年物业企业区域横向并购与向增值服务纵向并购案例
• 表8：青岛雅园物业三次并购交易概况