物业管理行业_兼顾成长与防守_快速成长的价值蓝海_38页_4mb

物业管理行业总结

核心内容

物业管理行业正处于快速成长期，兼具成长与防守属性，是房地产后端市场的重要价值洼地。行业未来5年市场规模预计超过1.2万亿元，其中基础物业服务与增值服务均具有较大发展空间。行业集中度加速提升，企业分化加剧，头部企业凭借品牌、资源及科技赋能优势逐步扩大市场份额。

主要观点

• 行业成长性：物业管理行业通过房屋竣工增量、存量物业渗透率提升及物业费市场化，持续创造稳定现金流，具备长期成长潜力。
• 增值服务：增值服务成为盈利增长点，尤其是业主增值服务，因其可复制性强，对周期波动不敏感，是未来竞争关键。
• 科技赋能：通过信息技术降低人力成本，提升运营效率，成为行业核心竞争力之一。
• 资本推动整合：资本市场活跃，企业通过并购和扩张提升规模，行业整合效应初显。
• 城市下沉趋势：随着一二线城市趋于饱和，行业正向三四线城市下沉，寻求新增长点。

关键信息

行业空间

• 基础服务：预计2022年市场规模达10105亿元。
• 增值服务：预计2022年市场规模达2021亿元。
• 总体市场：2022年物业管理行业总市场规模预计达到12126亿元。

行业趋势

• 集中度提升：行业整合加速，头部企业市占率持续增长。
• 服务品质重要性：服务品质是核心竞争力，影响收缴率、续约率及市场口碑。
• 模式转型：从传统基础服务向增值服务及O2O平台发展，提升盈利能力。

商业模式

• 包干制 vs 酬金制：包干制毛利率较低，酬金制毛利率接近100%，但存在激励不足的问题。
• 轻资产运营：物业管理行业轻资产模式，注重服务品质和科技投入，提高服务效率和利润率。
• 外延扩张：外延并购成为主流扩张方式，但未来更注重质量与协同效应。

上市公司比较

• 重点企业：碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、永升生活服务、新城悦服务。
• IPO募资：多数企业通过资本市场实现规模扩张，用于外拓和并购的比例较高。
• 在管面积：第一梯队企业如碧桂园服务、雅生活服务在管面积领先，第二梯队如新城悦、永升生活也有较强增长。
• 物业费差异：物业费因产品定位、布局及业态不同而存在较大差异，一线城市费用较高，三四线城市有较大增长空间。
• 利润率：重点物业房企毛利率在20%-40%之间，净利率在10%-25%之间，增值服务利润空间更高。

投资建议

• 关注优质企业：建议关注具备高品质服务、强科技力及稳定现金流的物业管理企业。
• 短期优势：背靠开发商的企业在资源获取上具有一定优势。
• 中长期趋势：存量物业竞争加剧，增值服务及O2O平台建设成为关键，未来行业将更注重服务品质与品牌输出。

风险提示

1. 房地产竣工低于预期：融资收紧可能影响房屋竣工面积，进而影响在管面积增长。
2. 物业费市场化进度：若市场化进程滞后，将对基础物业服务毛利率造成压力。
3. 商品房销售：销售下滑可能影响非业主增值服务的拓展及收入。

图表目录

• 图表1：商品房销售及竣工面积及其增速
• 图表2：国内人口及城镇化率
• 图表3：人均GDP及收入与收入增长稳定
• 图表4：消费支出增长较快、恩格尔系数走低
• 图表5：百强企业整体物业服务费情况
• 图表6：商品房住宅销售量价均涨
• 图表7：基础物业服务占比下降
• 图表8：多种经营业务盈利贡献占比提升
• 图表9：物业管理行业发展重要事件与相关法规
• 图表10：国内城镇住宅存量测算
• 图表11：全国物业在管增量与房屋竣工面积
• 图表12：全国商品房销售与竣工面积差
• 图表13：TOP100企业在管面积业态占比情况
• 图表14：全国商品房销售面积业态占比情况
• 图表15：TOP100企业各业态单位面积物业费情况
• 图表16：物业管理行业截至2022市场规模测算
• 图表17：2012-2017年物业管理行业人员规模
• 图表18：2012-2017年行业企业数量
• 图表19：2018年TOP100营收业绩及利润率情况
• 图表20：2014-2018年TOP10企业管理规模及市场份额
• 图表21：2018年中国物业服务企业管理规模TOP10
• 图表22：兄弟开发企业比例和市场化扩展比例
• 图表23：AH股上市物业管理企业一览
• 图表24：2018年部分规模物业管理企业并购情况
• 图表25：2018年百强企业城市群管理面积区域布局情况
• 图表26：2018年百强企业城市群管理面积占总管理面积
• 图表27：百强企业管理项目数量城市分布及占比情况
• 图表28：2018年百强企业平均物业服务费标准
• 图表29：行业基础服务与增值服务收入及利润占比情况
• 图表30：2018年主要业主增值服务业务收入占比
• 图表31：2018年主要非业主增值服务业务收入占比
• 图表32：2017-2018年百强企业成本构成占比对比
• 图表33：降本显成效，营业成本率持续下降
• 图表34：百强企业运用技术赋能企业运营示意图
• 图表35：酬金制与包干制对比
• 图表36：百强企业收缴率水平
• 图表37：百强企业合同续约率水平
• 图表38：彩生活的平台输出模式
• 图表39：部分AH上市物管公司IPO募资情况
• 图表40：部分AH上市物业管理企业在管面积情况
• 图表41：部分AH上市物业管理企业外拓面积情况
• 图表42：部分AH上市物业管理企业储备面积情况
• 图表43：部分AH上市企业2018年物业费情况
• 图表44：物管企业单盘管理面积差异较大
• 图表45：行业员工成本情况
• 图表46：上市物管企业18年营收情况
• 图表47：上市物管企业18年营收业务拆分结构
• 图表48：上市物管企业18年净利润情况
• 图表49：上市物管企业18年利润率情况
• 图表50：2018年业务拆分利润情况
• 图表51：2018年业务拆分利润率情况
• 图表52：2018年增值业务利润情况
• 图表53：2018年增值业务利润率情况
• 图表54：部分物业公司18年ROE情况
• 图表55：部分物业公司18年派息率情况
• 图表56：经营活动产生的现金流量净额
• 图表57：现金及现金等价物净增加额比较
• 图表58：部分物业公司18年资产负债率情况
• 图表59：部分物业公司2018年货币资金和负债情况
• 图表60：部分物业公司PE估值情况
• 图表61：碧桂园服务营收及其增速
• 图表62：碧桂园服务净利润及其增速
• 图表63：中海物业营收及其增速
• 图表64：中海物业净利润及其增速
• 图表65：绿城服务营收及其增速
• 图表66：绿城服务净利润及其增速
• 图表67：雅生活服务营收及其增速
• 图表68：雅生活服务净利润及其增速
• 图表69：永升生活服务营收及其增速
• 图表70：永升生活服务净利润及其增速
• 图表71：新城悦服务营收及其增速
• 图表72：新城悦服务净利润及其增速