20191011-中泰证券-物业管理行业：兼顾成长与防守，快速成长的价值蓝海_38页_4mb

物业管理行业总结

核心内容

物业管理行业是一个轻资产运营、能够持续创造稳定现金流的行业，兼具成长性与抗波动性。随着房屋竣工面积增长、物业管理渗透率提升、物业费市场化及增值服务的拓展，行业正处于快速成长期，潜在市场空间巨大。预计到2022年，行业总市场规模将突破1.2万亿元，其中基础物业服务市场规模预计达10105亿元，增值服务部分则有望进一步扩大。

主要观点

1. 行业成长性与稳定性并存

   • 物业管理行业具备成长属性，主要受益于房屋竣工面积增长和物业渗透率提升。
   • 由于物业费收入稳定及增值服务的高利润性，行业抗波动能力较强。

2. 行业格局加速集中

   • 龙头企业市占率持续提升，主要得益于开发商资源支持、资本市场的并购整合及对第三方物业资源的争夺。
   • 企业分化加剧，高品质服务和科技能力成为竞争核心。

3. 科技赋能提升竞争力

   • 通过信息化、智能化手段降低人力成本，提升服务效率，成为行业核心竞争力之一。
   • 高端服务与多元化服务推动物业费提升，增强企业盈利能力。

4. 商业模式演进

   • 物业管理企业收入模式分为包干制与酬金制，前者毛利率较低，后者毛利率接近100%。
   • 业主增值服务具有更强可复制性，有利于品牌建设与客户粘性提升。

5. 资本市场的推动作用

   • 资本市场为物业管理行业提供了快速扩张的途径，多数上市企业通过并购和外拓实现规模增长。
   • 未来行业将更加注重品质与科技投入，推动行业向平台化、智能化发展。

关键信息

市场空间

• 基础服务：预计2022年市场规模达10105亿元，占行业整体的83%。
• 增值服务：市场规模预计达2021亿元，占比约17%，且增速较快。
• 行业整体：预计2022年总市场规模达12126亿元。

行业趋势

• 城市布局：行业从全国化布局转向重点城市深耕，未来将向三四线城市下沉。
• 物业费增长：物业费市场化程度提升，未来增长空间较大，但受政策与成本影响，短期内涨幅有限。
• 服务模式：从传统基础服务向增值服务及O2O平台转型，提升盈利能力与市场竞争力。

企业分化

• 龙头企业：如碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、永升生活服务、新城悦服务等，具备较强的市场竞争力和盈利潜力。
• 中小型企业：利润率相对较低，面临较大的生存压力，行业整合趋势明显。

投资建议

• 关注重点企业：建议关注具备较强品牌影响力、科技能力及外拓能力的物业管理企业。
• 成长与防御并重：行业具备成长性，同时具备较强的现金流和低负债，具有较好的防御属性。

标的建议

• 碧桂园服务 (06098.HK)：在管面积大，外拓能力强，具备较强的市场竞争力。
• 绿城服务 (02869.HK)：以高品质服务和平台模式著称，增值服务占比高。
• 中海物业 (02669.HK)：以自持物业为主，具备较强的稳定性。
• 雅生活服务 (03319.HK)：背靠绿地与雅居乐，增值服务收入占比高。
• 永升生活服务 (01995.HK)：外拓面积增速快，发展潜力大。
• 新城悦服务 (01755.HK)：在管面积增长快，具备较强的资本运作能力。

风险提示

1. 房地产竣工面积低于预期：销售与竣工面积剪刀差未填补，可能影响在管面积增长。
2. 物业费市场化进度低于预期：若物业费增长不及预期，可能影响基础服务毛利率。
3. 房地产销售低于预期：销售下滑可能影响非业主增值服务业务收入。

未来展望

物业管理行业未来将更加注重服务品质与科技投入，推动行业向高附加值方向发展。随着行业集中度提升和市场逐步开放，具备高品质服务和多元化业务能力的企业将更具竞争优势。