物业管理：升维新模式，掘金新蓝海-201910-华泰证券-67页_2mb

非住宅物业管理行业研究报告总结

核心内容

非住宅物业管理作为物业管理行业的重要组成部分，正逐渐成为新的增长点。与住宅物业相比，非住宅物业的业态更为多元，专业化程度更高，因此具有更高的服务门槛和更分散的竞争格局。报告指出，2018年我国非住宅物管市场规模已达2941亿元，占基础物业服务收入的半壁江山，预计到2025年将突破8000亿元，市场潜力巨大。

非住宅物业管理主要包括商办物业、公共建筑和城市公共空间三大类，其服务内容涵盖保安、保洁、保养、保绿等基础服务，以及资产管理、设施管理、集成服务等增值服务。这些服务的多样性使得非住宅物管公司具备更高的盈利能力提升空间。

主要观点

1. 非住宅物管市场空间广阔：随着城镇化进程和居民收入增长，非住宅物业管理市场正迅速发展，尤其是城市公共空间服务领域，蕴含较大发展空间。
2. 服务模式升级：从单一服务向集成服务转变，从基础服务向高附加值服务演进，将成为非住宅物管企业发展的主要方向。
3. 盈利能力提升路径：优化业态结构、提质增效、利用科技手段、完善激励机制，是提升非住宅物管公司盈利能力的关键。
4. 证券化趋势加快：越来越多的物业管理公司正在加速证券化进程，如中航善达、万科A、华夏幸福、蓝光发展等，标志着行业进入新阶段。
5. 发展路径多样化：非住宅物管公司可采取三种发展路径：商办物业管理、公共服务物业管理、专注于部分领域的外包服务提供商。

关键信息

• 市场现状：2018年非住宅物业费平均为5.94元/平/月，高于住宅物业的2.10元/平/月，且收缴率更高，说明非住宅物业具有更强的稳定性。
• 行业集中度：2018年500强物管企业非住宅管理面积占比为37%，非住宅营收占比为52%，未来有望进一步提升。
• 证券化进展：2018年以来，已有10家物管公司港股上市，1家A股上市，包括保利物业、雅生活服务、中航善达、蓝光嘉宝服务等。
• 企业案例：中航善达收购招商物业，实现非住宅物业布局；雅生活服务收购中民物业，拓展非住宅业务；蓝光嘉宝服务已在H股上市，具备良好的发展前景。

未来发展

随着非住宅物业的多元化发展，物业管理公司需加强在非住宅领域的布局，提升服务能力，拓展增值服务，实现从“外包业务执行者”向“战略合作伙伴”的转变。同时，借助资本市场的力量，通过并购和扩张，形成更完整的产业链服务，提升行业集中度和盈利能力。

风险提示

• 多元化服务和收并购带来的管理风险
• 国内外差异影响可借鉴性
• 社保政策不确定性带来的成本上涨风险

投资建议

建议关注具备非住宅物管业务拓展能力的公司，如中航善达、万科A、华夏幸福、蓝光发展等。这些公司正在加速非住宅物业管理的布局，具备良好的增长潜力，是值得长期关注的蓝海赛道。

图表摘要

• 图表1：非住宅物业分类
• 图表2：我国城镇化率
• 图表3：我国城镇居民人均可支配收入
• 图表4：全国物业管理行业管理规模和同比增速
• 图表5：全国物业管理行业经营收入和同比增速
• 图表6：2018年500强物管企业管理面积业态分布
• 图表7：2018年500强物管企业基础物业服务营收业态分布
• 图表8：2018年500强物管企业布局各业态的企业数量占比
• 图表9：2018年500强物管企业分业态平均物业费
• 图表10：2018年500强物管企业分业态平均物业费收缴率
• 图表11：2018年500强物管企业收入结构
• 图表12：2018年500强物管企业成本结构
• 图表13：2018年部分物管公司盈利能力对比
• 图表14：2018年末部分上市物管公司存量面积第三方项目占比
• 图表15：2018年部分上市物管公司新增面积第三方项目占比
• 图表16：2018年部分上市物管公司非住宅物业布局情况
• 图表17：2018年以来部分百强物管公司收并购案例
• 图表18：2018年部分物管公司非住宅物业在管面积占比
• 图表19：2025年我国非住宅物管市场规模测算
• 图表20：2017年末全国各类建设用地面积
• 图表21：百强物管企业管理面积和市占率
• 图表22：百强物管企业营业收入和市占率
• 图表23：500强企业细分业态覆盖度
• 图表24：管理面积低于100万平的500强细分业态布局企业占比
• 图表25：物业收入低于5000万元的500强细分业态布局企业占比
• 图表26：全国商品房新开工面积和竣工面积
• 图表27：全国物管管理规模累计增量和商品房竣工面积累计值
• 图表28：2018年部分物管公司增值服务收入来源
• 图表29：我国物管公司上市情况
• 图表30：2018年部分物管公司非住宅项目营收和在管面积占比
• 图表31：招商物业城市综合运营模式
• 图表32：2018年以来部分百强物管公司收并购案例
• 图表33：2025年我国非住宅物管市场规模测算
• 图表34：2017年末全国各类建设用地面积
• 图表35：百强物管企业管理面积和市占率
• 图表36：百强物管企业营业收入和市占率
• 图表37：500强企业细分业态覆盖度
• 图表38：管理面积低于100万平的500强细分业态布局企业占比
• 图表39：物业收入低于5000万元的500强细分业态布局企业占比
• 图表40：全国商品房新开工面积：写字楼
• 图表41：全国商品房竣工面积：写字楼
• 图表42：全国商品房新开工面积：商业
• 图表43：全国商品房竣工面积：商业
• 图表44：部分以住宅服务为主的物管企业推出商办物管子品牌