20131009-兴业证券-房地产_量价齐升_的九月-金九成色基本符合预期_房价涨幅再创新高_20页_1mb

2013年9月房地产市场分析总结

核心内容

2013年9月，房地产市场整体表现较为强劲，呈现出“量价齐升”的特征，主要城市销售和价格均出现环比上升，市场热度基本符合预期。

主要观点

• 销售情况：9月多数城市新房成交面积环比上升11%，一线城市（如北京、上海、广州、深圳）成交升幅明显高于二线城市。其中，北京环比升幅达36%，上海和广州分别为25%和14%。除北京外，其他城市库存均有所上升，但一线城市的相对库存仍处于低位。
• 房价涨幅：全国百城房价9月环比上升1.07%，创历史新高。其中，一线城市房价涨幅显著，北京和深圳的单月环比涨幅超过3%，而部分二线及三四线城市（如成都、贵阳）房价涨幅则低于1%。
• 土地市场：重点城市土地成交面积环比上升83%，同比上升228%。土地出让金总额接近历史高位，溢价率维持在较高水平，显示开发商对重点城市房地产市场的乐观预期。
• 政策面：9月未有全国性重要政策出台，但部分城市进行局部政策微调，如郑州调整限购政策，北京出台自住型商品住房管理办法，显示出政府对房地产调控的差异化倾向。
• 板块估值：房地产板块TTM-PE为12倍，处于极低水平，相对沪深300的估值比率为1.32，低于历史均值。当前估值较低，为地产股的估值修复提供了机会。

关键信息

• 销售回升：9月销售数据验证了“金九”预期，一线城市的销售表现尤为突出，预计十月销售仍有望维持。
• 房价结构性上涨：房价上涨主要集中在一线城市，如北京、深圳，而其他城市涨幅较小，说明房价上涨具有结构性特征。
• 土地市场活跃：重点城市土地成交面积和出让金均显著上升，溢价率维持在历史高位，显示市场热度和开发商信心。
• 信贷影响未现：虽然有传言部分城市银行暂停房地产贷款，但国有银行并未出现停贷情况，流动性压力未影响成交面。
• 估值修复预期：房地产板块估值较低，随着销售回升，预计股价将有所回升，建议投资者配置万科A、保利地产、招商地产、荣盛发展、世茂股份、阳光城等公司。

个股推荐

• 世联地产：9月涨幅最大，达22.3%。
• 新湖中宝：涨幅为10.3%。
• 苏宁环球：涨幅为9.2%。
• 万科A、保利地产、招商地产、荣盛发展、世茂股份、阳光城：被建议配置，因其估值较低且销售回升趋势得到验证。

结构清晰的总结

销售情况

• 整体销售：9月全国多数城市新房成交面积环比上升11%，同比持平。
• 一线城市表现：北京、上海、广州、深圳成交面积分别环比上升36%、25%、14%、-7%。
• 二线城市表现：如杭州、南京、苏州等，成交面积环比小幅上升。
• 库存变化：除北京外，其他城市库存均有所上升，但一线城市相对库存仍处于低位。

房价情况

• 全国房价：9月环比上升1.07%，创历史新高。
• 一线城市涨幅：北京和深圳环比涨幅超过3%，是历史高位。
• 二线城市涨幅：部分城市如南京、广州等环比涨幅有所扩大。
• 结构性特征：房价上涨主要集中在一线城市，其他城市涨幅较小，显示结构性特征。

土地市场

• 土地成交：重点城市土地成交面积环比上升83%，同比上升228%。
• 土地出让金：接近历史高位，显示开发商对重点城市市场的信心。
• 溢价率：维持在2011年以来的最高水平，显示市场热度。
• 城市表现：一线城市土地出让金累计同比上升249%，二线城市和三线城市分别为164%和68%。

政策与估值

• 政策面：9月未有全国性重要政策出台，但部分城市进行局部政策微调，如郑州、北京等。
• 估值情况：房地产板块TTM-PE为12倍，PB-TTM为1.88倍，均处于历史低位。
• 相对市场：房地产板块相对沪深300的估值比率为1.32，低于均值1.44。

个股推荐

• 世联地产：9月涨幅最大，达22.3%。
• 新湖中宝：涨幅为10.3%。
• 苏宁环球：涨幅为9.2%。
• 建议配置：万科A、保利地产、招商地产、荣盛发展、世茂股份、阳光城。

图表与数据

• 图1：重点城市月度销量合计（万平米）
• 图2：重点城市日销量指数（2010年6月末=1）
• 图3：一线城市月度新房销量合计（万平米）
• 图4：部分二线城市月度新房销量合计（万平米）
• 图5：主要城市新房价格环比平均涨幅
• 图6：主要城市新房价格环比涨幅
• 图7：18个主要城市土地成交情况
• 图8：18个主要城市土地推出宗数与流拍率
• 图9：18个主要城市住宅土地成交楼面地价及溢价率
• 图10：2006年以来房地产板块累计相对收益
• 图11：地产板块相对PB（整体法、相对沪深300）
• 图12：地产板块相对PE（整体法、相对沪深300）
• 图13-30：重点城市新房销售情况
• 表1-7：2013年8月重点城市成交情况、土地成交情况、板块涨幅、重要政策一览等

结论

2013年9月房地产市场表现强劲，销售和价格均出现环比上升，其中一线城市表现尤为突出。尽管房价涨幅创新高，但上涨仍具有结构性特征。土地市场活跃，重点城市成交放量，显示开发商对市场前景的乐观预期。当前房地产板块估值较低，随着销售回升，估值修复有望实现。建议投资者配置万科A、保利地产、招商地产、荣盛发展、世茂股份、阳光城等公司。