20220608-中国银河-房地产行业5月行业动态报告_5月销售环比小幅回升_政策持续宽松_21页_2mb

房地产行业动态报告总结

核心内容

2022年5月，房地产行业呈现边际企稳迹象，销售面积和成交套数环比小幅回升，但同比仍下滑超45%。二线城市销售环比改善幅度最大，而一线城市去化周期持续上升，库存量增大。

主要观点

• 销售情况：5月销售环比小幅回升，二线城市改善明显，但整体仍处于低迷状态。
• 土拍市场：首轮土拍供应和成交体量均下降，流拍率上升至19.8%，但优质地块成交均价未明显下滑。国企拿地份额提升，民企拿地收缩。
• 政策宽松：中央和地方持续出台支持政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限售等，为房地产市场注入信心。
• 估值与市场表现：房地产板块PE和PB处于历史底部区域，存在较大修复空间。物业管理板块表现分化，部分企业涨幅显著，但也有企业跌幅较大。

关键信息

一、行业基本面情况跟踪

1. 销售跟踪

   • 5月30城新房销售面积同比增速为-48.26%，环比增速11.78%。
   • 一、二、三线城市成交面积同比增速分别为-49.19%、-45.95%、-51.91%，二线城市环比改善最大。
   • 十大城市的存销比为18.05，去化周期环比下降0.99%，但同比上升121.20%。

2. 土地跟踪

   • 22城首轮土拍推出建设用地2183.95万方，同比收窄51.00%，环比收窄67.35%。
   • 成交值同比下降47.34%，流拍率上升至19.8%，但成交均价未明显下滑。
   • 国企拿地权益面积和金额占比分别为70.27%和70.50%，民企拿地份额下降至29.73%和29.50%。

二、2021年年报及2022年一季报分析

1. 利润表

   • 2021年房地产行业营收同比增长8.54%，但归母净利润同比下降84.43%。
   • 2022年Q1营收同比下降12.37%，归母净利润同比下降42.18%。
   • 销售毛利率和净利率均出现下滑，主要由于高土地成本和行业下行压力。

2. 资产负债表

   • 2021年和2022Q1预收账款增速放缓，但仍在覆盖营收水平。
   • 存货周转率逐年提高，三道红线指标持续改善，净负债率下降，但现金短债比和剔除预收款资产负债率仍未达标。

3. 现金流量表

   • 2021年和2022Q1销售商品、提供劳务收到的现金分别为33088.51亿元和5401.98亿元，增速分别为+6.34%和-32.75%。
   • 筹资活动现金流净额在2022Q1有所好转，反映房企融资环境逐步改善。

三、宏观政策实质性宽松

• 政策松绑：中央政治局会议及后续政策支持房地产行业，包括优化信贷政策、支持房企融资等。
• 地方落实：全国100余个城市出台楼市松绑政策，涉及首付比例下调、房贷利率下降、限购放松等。
• LPR调整：5年期LPR首次单独大幅下调至4.45%，首套房贷利率下限调整为LPR-20bps，最低可降至4.25%。

四、房地产行业在资本市场中的表现

1. 估值修复：房地产板块PE和PB处于历史底部区域，存在较大修复空间。
2. 物业管理表现：物管板块表现分化，部分企业涨幅显著，但也有企业跌幅较大。

五、投资建议

• 住宅开发：关注优质龙头股，包括万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团。
• 物业管理：关注招商积余、旭辉永升服务等优质物管公司。

风险提示

• 销售下滑超预期
• 政策支持力度不及预期

附录

• 插图目录：包含销售情况、土拍数据、PE和PB估值等图表。
• 表格目录：涵盖政策表态、首付比例下调、房贷利率调整、限购放松等表格信息。

分析师信息

• 分析师：王秋蘅，中国银河证券研究院房地产行业分析师。
• 联系方式：深圳、上海、北京地区均有联系方式，供投资者咨询。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

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