房地产行业：重点城市销售增速见底，板块迎来年内第二个买点-20180411-广发证券-18页

房地产行业总结

核心内容

2018年3月房地产行业整体销售和推盘数据出现波动，重点城市销售增速见底，板块迎来年内第二个买点。随着政策预期的改善和基本面逐步筑底，地产板块投资逻辑发生变化，从政策预期先行转向基本面改善，对低估值龙头企业持看多态度。

主要观点

• 政策调整：地方层面继续“因城施策”，上海、青岛放宽人才落户政策，海南加强“四限”调控，推行“三价合一”政策以规范贷款发放。
• 销售情况：3月48城市商品房成交面积同比下滑22.2%，其中一线城市同比下滑45.2%，二线城市27.6%，三四线城市2.4%。重点城市销售增速见底，预计4月将有所回升。
• 推盘与库存：15城市商品房单周推盘量环比上涨18.7%，3月推盘量同比大幅下滑35.3%。库存方面，15城市商品房库存环比小幅下降，去化周期上行至19.01个月。
• 投资建议：继续看好一二线低估值龙头企业，推荐招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团等一线龙头，以及中南建设、荣盛发展、阳光城等二线龙头，子领域推荐光大嘉宝。
• 风险提示：政策调控力度进一步加大、按揭贷利率持续上行、行业库存和销售增速超预期下滑。

关键信息

政策回顾

• 人才落户政策：上海、青岛放宽人才落户限制，鼓励人才流入。
• 海南调控升级：非海南户籍购房需缴纳5年社保，首付比例提升至70%，限售年限从2年延长至5年。
• “三价合一”政策：深圳率先实行，其他城市如北京、厦门、福州、东莞等也已落实，以防止虚高房价套取贷款。

销售情况

• 48城市成交：上周成交面积555.03万方，环比微降0.28%，同比下滑22.83%。
• 重点城市表现：一线城市成交环比上涨15.37%，其中上海、广州涨幅显著；二线城市成交微涨2.04%，杭州、无锡表现突出；三四线城市成交环比下跌7.28%，同比下滑14.01%。
• 月度销售：3月整体成交同比下滑22.2%，其中一线、二线同比降幅扩大，三线降幅收窄。

推盘与库存

• 推盘量：15城市3月推盘量同比下滑35.3%，全年累计推盘量同比下跌13.1%。
• 批售比：3月批售比为1.24，较上月小幅上行。
• 库存变化：15城市商品房库存环比下降0.18%，去化周期上行至19.01个月。

土地市场

• 土地供应：12周土地供应面积同比上涨18.2%，但成交面积环比下跌28.6%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率16.8%，一线、二线、三四线分别为13.5%、19.3%、25.2%。
• 土地出让金：12周土地出让金同比由负转正，上涨1.2%。

投资观点

• 板块估值提升：重点城市销售增速见底将带动板块PE估值系统性提升。
• 龙头房企支撑：集中度提升对龙头房企经营业绩有持续支撑。
• 推荐公司：一线龙头推荐招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团；二线龙头推荐中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团等；子领域推荐光大嘉宝。

图表索引

• 图1：上周主要政策一览
• 图2：48城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：48城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：48城新房月度成交同环比
• 图5：48城分线城市新房月度成交同比
• 图6：48城新房成交整体年趋势
• 图7：48城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：14城市二手房成交整体年趋势
• 图14：14城市分线二手房成交年趋势
• 图15：15城市商品房周度推盘
• 图16：15城市商品房月度推盘
• 图17：15城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：15城市商品房月度批售比
• 图19：15城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：15城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：13城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

投资评级

• 行业评级：买入
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120

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