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不动产私募基金试点，行业销售持续回升

行业核心观点

房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业，随着疫情管控放松，宏观经济修复离不开地产的企稳。预计政策面将继续以宽松为主，地产行业在经历一年半的快速下行后，供给已接近中长期均衡水平，继续下降空间有限，政策叠加有望推动行业走出困境。

建议关注以下三类公司：

1. 均好型头部房企及深耕高能级城市的区域类房企；
2. 融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；
3. 优质的头部物业管理公司。

投资要点

上周行情回顾

• 上周，申万一级行业房地产指数上涨 0.94%，优于沪深300指数（上涨 0.66%）；
• 2023年以来，房地产行业上涨 1.01%，略弱于沪深300指数（上涨 4.89%）。

重点政策要闻

1. 中国2月1年期LPR维持 3.65%，5年期以上LPR维持 4.3%；
2. 证监会启动不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展，投资范围包括特定居住用房、商业经营用房及基础设施项目；
3. 多地继续调整购房政策，如常州阶段性降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，扬州出台8条措施支持住房需求，包括放宽新房购买条件、完善二手房交易政策等。

行业基本面情况

商品房销售情况

• 2月12日-19日，30大中城市商品房成交量为 264.11万平方米，环比增长 4.51%；
• 一线城市成交 61.63万平方米，二线城市成交 138.31万平方米，三线城市成交 64.17万平方米；
• 30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑 12.29%，其中一线下跌 23.46%，二线下滑 11.18%，三线上涨 0.42%；
• 年初至今商品房销售累计同比下滑 17.15%，其中一线下滑 7.19%，二线下滑 19.12%，三线下滑 8.36%。

二手房销售情况

• 14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上涨 67.33%，其中一线上涨 39.98%，二线上涨 72.24%，三线上涨 144.17%；
• 年初至今累计成交面积同比上涨 31.60%，其中一线下滑 7.19%，二线上涨 30.67%，三线上涨 132.08%。

土地市场情况

• 上周，百城住宅类土地供应建面为 286.8万平方米，四周滚动同比下降 75.9%，年初至今累计同比下降 34.92%；
• 住宅类土地成交建面为 393.3万平方米，四周滚动同比下降 9.0%，年初至今累计同比上涨 13.19%；
• 杭州、苏州完成2023年首批地块出让，其中杭州出让13宗，总成交额 182.2亿元，苏州出让11宗，总成交额 140亿元，平均溢价率分别为 9.2% 和 7.5%。

重点公司动态

• 房企定增持续推进，华发股份、大名城等发布股票发行预案修订稿；
• 中交地产发布定增预案，拟用于保交楼项目；
• 多家公司发布债券发行公告，如上海临港、南京高科等；
• 部分公司回复监管关注函，如华远地产、阳光城、海南高速等；
• 有公司进行股份质押或减持，如我爱我家、华联控股、特发服务等；
• 部分公司涉及投资、诉讼及董事变动，如陆家嘴、中国武夷、泛海控股、招商积余等。

风险因素

• 消费者信心修复不及预期；
• 政策放松力度不及预期；
• 房价超预期下跌；
• 房企盈利能力大幅下降。

行业投资评级

• 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅 10% 以上；
• 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅 10% 至 -10% 之间；
• 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅 10% 以上。

公司投资评级

• 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅 15% 以上；
• 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅 5% 至 15%；
• 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅 -5% 至 5%；
• 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅 5% 以上。

基准指数

• 基准指数为 沪深300指数。

风险提示

• 投资者应阅读整篇报告以获取完整信息，不应仅依赖投资评级做出决策；
• 本报告为相对评级体系，表示投资的相对比重建议；
• 报告中的信息或观点不构成证券买卖的出价或征价。

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