20201213-中达证券投资-内地房地产周度观察_从政治局会议的地产表述看行业变化_19页_606kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

本报告分析了2020年末中共中央政治局会议对房地产行业的表述变化，以及当前房地产市场与过去两年的对比。同时，提供了主要城市新房及二手房的成交数据、政策动态及投资建议。

主要观点

• 政策表述变化：2020年末政治局会议首次在年末提及房地产，表述为“促进房地产市场平稳健康发展”，显示政策基调趋于稳定，与过去两年相比，政策一致性更强。
• 行业基本面：与2018、2019年相比，2020年下半年房地产行业基本面表现更为稳定，房价与土地市场热度未持续下行，政策延续年中基调。
• 经济发展路径：高质量发展更需稳定房价与租金等成本要素，房地产行业作为经济的重要稳定器，其顺周期属性将使板块在经济增长中受益。
• 政策导向：政策面继续强调“房住不炒”，引导行业平稳健康发展，多地加强预售资金监管，部分城市政策有所放松。

关键信息

政策与行业变化

• 2012-2013年：强调“住房保障和房地产市场调控”。
• 2015年：提出“化解房地产库存”。
• 2016-2017年：聚焦“住房制度改革和长效机制建设”。
• 2020年：首次在年末政治局会议中提及房地产，政策基调稳定，延续“房住不炒”原则。
• “十四五”规划：房地产行业需维持平稳，以支持高质量发展和科技创新。

行业表现

• 新房成交：本周42个主要城市新房成交面积环比下降13%，但2020年累计成交面积同比上升2%。
• 库存与去化周期：13个主要城市可售面积环比上升1%，平均去化周期为12.2个月，环比上升1%。
• 二手房成交：15个主要城市二手房交易建面环比上升5%，但2020年累计交易面积同比下降1%。
• 城市表现差异：一线城市新房成交面积环比下降15%，但同比上升49%；三线城市新房成交面积环比下降19%，同比上升2%。

政策动态

• 调控加强：宁波上调二套房商贷首付比例，多地出台预售资金监管政策。
• “十四五”规划：多地发布相关规划文件，强调住房保障、城市更新及房地产金融审慎管理。
• 房企动态：碧桂园服务进行配售融资，禹洲集团销售金额超过全年目标，部分房企取得新项目。

投资建议

• 行业评级：维持“强于大市”评级，政策基调平稳，板块趋势性行情尚待政策变化。
• 市场预期：经济复苏或推动房地产板块表现，政策持续引导行业平稳发展。

数据要点

• 新房成交：截至12月11日，42个主要城市新房成交面积环比下降13%，2020年累计成交面积同比上升2%。
• 库存：13个主要城市可售面积环比上升1%，平均去化周期为12.2个月。
• 二手房成交：15个主要城市二手房交易建面环比上升5%，2020年累计交易面积同比下降1%。

投资建议

• 市场趋势：当前板块行情较前两年偏弱，但政策一致性和稳定性提升。
• 行业前景：政策引导下，房地产市场将维持平稳，顺周期属性或助力板块在经济复苏中受益。
• 关注重点：部分城市如宁波、广州、深圳等表现较为活跃，需关注其政策变化及市场动向。

重要政策及动态

• 地方政策：多地加强预售资金监管，宁波上调二套房首付比例，海南推动REITs发展，广东解决应届生住房问题。
• 房企动态：碧桂园服务配售融资，禹洲集团超额完成销售目标，华润置地、招商蛇口等取得新项目。

总结

综上所述，2020年末房地产行业政策基调趋于平稳，行业基本面较前两年更为稳定。政策强调“房住不炒”，推动行业健康发展，同时关注高质量发展与成本要素的稳定。新房与二手房市场表现各异，部分城市交易活跃，政策与市场动态需持续关注。