20181217-东吴证券-房地产行业点评_销售持续回落_投资表现坚挺_4页_508kb

2018年房地产行业总结

核心内容

2018年1-11月份，中国房地产行业在投资端表现相对稳定，但在销售端出现持续回落趋势。整体来看，行业仍保持一定的增长动力，但市场环境的不确定性增加，政策调控和融资环境的变化对市场造成一定影响。

主要观点

1. 房地产开发投资保持坚挺

• 累计投资：1-11月全国房地产开发投资达110083亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月持平。
• 单月增速：11月单月投资同比增长9.3%，较10月提升1.6个百分点。
• 驱动因素：投资增速高位主要受益于土地购置费的高增长，同时部分企业因对未来市场担忧而加快开工进度，部分城市库存水平较低，房企进入补库存阶段。

2. 销售面积持续回落

• 累计销售面积：1-11月商品房销售面积同比增长1.4%，增速较1-10月回落0.8个百分点。
• 单月销售面积：11月销售面积同比减少5.1%，较10月增速下降2个百分点。
• 销售金额：1-11月商品房销售额增长12.1%，增速回落0.4个百分点；11月销售额增长8.8%。
• 区域分化：销售面积增长主要依赖中部和西部地区，东部和东北地区则出现负增长；销售金额增长则以中西部地区为主导。

3. 到位资金增速小幅回落

• 累计到位资金：1-11月房地产开发企业到位资金达150077亿元，同比增长7.6%，增速比1-10月回落0.1个百分点。
• 资金来源：自筹资金和定金及预收款成为主要增量来源，分别增长10.0%和15.7%。
• 融资环境：国内贷款、利用外资和个人按揭贷款均出现负增长，显示行业融资环境趋紧。

关键信息

• 销售回落原因：三季度以来部分城市去化率下降，主要因前期购买力释放充分，叠加政策高压导致购房者观望情绪上升。
• 投资表现稳定：房地产开发投资增速维持高位，但预计后续将有所回落，主要受土地购置面积增速放缓影响。
• 土地购置面积：1-11月累计增长14.3%，11月单月增长8.1%，增速继续回落。
• 投资建议：在当前经济环境下，房地产行业仍是经济托底的重要力量，板块估值处于历史底部，建议重点关注龙头房企。
• 推荐公司：A股推荐新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、绿地控股、荣盛发展、蓝光发展；H股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、融信中国、宝龙地产。

风险提示

• 销售波动：市场环境变化可能导致销售不及预期。
• 政策调整：棚改、调控、税收等政策调整可能带来经营风险。
• 融资环境变动：按揭、开发贷、利率调整等融资政策变化可能影响企业资金链。
• 企业运营风险：包括人员变动、股东变动、施工进度、拿地能力等。
• 汇率波动：对H股房企可能产生影响。

图表说明

• 图1 & 图2：展示房地产开发投资累计及单月完成额与同比数据。
• 图3 & 图4：反映房屋新开工面积的累计与单月值及其同比变化。
• 图5 & 图6：呈现商品房销售面积与销售金额的累计及同比趋势。
• 图7 & 图8：显示房地产开发企业到位资金与土地购置面积的累计及同比情况。

市场研究与免责声明

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投资评级标准

• 公司评级：

  • 买入：预期未来6个月个股涨幅相对大盘15%以上；
  • 增持：预期未来6个月个股涨幅相对大盘5%至15%之间；
  • 中性：预期未来6个月个股涨幅相对大盘-5%至5%之间；
  • 减持：预期未来6个月个股跌幅相对大盘-5%至-15%之间；
  • 卖出：预期未来6个月个股跌幅相对大盘15%以下。

• 行业评级：

  • 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于大盘5%以上；
  • 中性：预期未来6个月内，行业指数相对大盘-5%至5%；
  • 减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于大盘5%以上。