粤东城市2019年房地产市场报告_74页_3mb

2019年粤东城市房地产市场总结

核心内容概览

2019年粤东地区（惠州、河源、梅州、汕头、汕尾、揭阳、潮州）房地产市场整体呈现“量降价稳”的趋势。各城市商品房销售面积和金额均有所增长，但成交量普遍下降，尤其汕尾表现突出。品牌房企在土地市场积极布局，核心区域土地溢价率上升，显示对粤东市场发展的信心。与此同时，市场分化加剧，各区域表现差异明显，开发商普遍采用以价换量、渠道分销等营销手段。

主要观点与关键信息

宏观经济背景分析

• 经济稳中向好：中国经济在2019年保持稳定增长，前三季度GDP同比增长6.2%，制造业PMI保持在荣枯线以上，显示经济韧性。
• 货币政策稳健：广义货币（M2）余额增长8.2%，狭义货币（M1）增长3.5%，流动性基本稳定。
• CPI与PPI走势：CPI同比涨幅扩大，PPI同比降幅收窄，显示通胀压力有所上升，工业价格趋于稳定。
• 商品房销售止跌回升：2019年1-11月商品房销售面积同比增长0.2%，销售金额增长7.3%，住宅销售面积增长1.6%，销售额增长10.7%。
• 开发投资平稳：房地产开发投资增长10.2%，住宅投资增长14.4%，显示市场仍具发展潜力。

粤东城市市场表现

• 整体销售情况：2019年粤东七市商品房销售面积合计3078.76万㎡，销售金额合计2998.56亿元，其中惠州以1695万㎡的销量位居首位。
• 成交均价分布：惠州11728元/㎡、汕头9882元/㎡、汕尾7782元/㎡、揭阳6982元/㎡、河源7427元/㎡、潮州6365元/㎡、梅州5543元/㎡。
• 市场分化明显：不同城市及区域的市场表现差异显著，惠州市场客户趋于全国化，外省客户占比上升，而其他城市如梅州、河源等则表现更为低迷。

惠州房地产市场分析

土地市场

• 土地成交总量上升：2019年惠州土地挂牌供应922.53万㎡，成交801万㎡，同比分别增长34.95%和21.53%，成交金额增长27.07%。
• 品牌房企主导：约27%的商住用地由品牌房企竞得，仲恺区土地成交量位居全市第一。
• 土地类型变化：工业（产业）类型地块占比达57%，住宅用地占28%，显示出惠州产业转移和城市更新的政策导向。

商品房市场

• 供应总量下降：2019年惠州商品房新增供应1874.19万㎡，同比下降9.63%。
• 成交量价俱升：商品房成交量1695万㎡，同比增长0.18%；成交均价11728元/㎡，同比增长4.57%。
• 库存压力：全市商品房库存量约1968.62万㎡，去化周期为13.94个月，库存量相对合理。
• 区域表现差异：
  • 惠城区：供应量下降，成交量略有下降，但均价大幅上升。
  • 仲恺区：供应下降，成交量上升，均价略有下降，竞争激烈，渠道分销成为主要手段。
  • 惠阳区：供应与成交量下降，但均价保持坚挺。
  • 大亚湾：供求平衡，均价稳中有升，渠道营销效果显著。
  • 惠东县：供应与成交量上升，均价稳步上涨，滨海市场进入促销时代。
  • 博罗县：受高铁规划影响，市场表现平稳，价格战加剧，渠道佣金上涨。

河源房地产市场分析

• 土地市场活跃：2019年土地供应面积同比上涨56%，成交面积同比上涨105%，但楼面价小幅下降。
• 商品房市场供大于求：2019年商品房供应量增长20.17%，成交量下降11.78%，库存面积增长至194.65万㎡，去化周期延长至11个月。
• 区域发展重点：江东新区和城南片区成为重点发展区域，吸引品牌房企进驻。
• 客户结构变化：本地客户为主，外省客户逐渐增加，尤其受交通建设及政策影响。
• 政策展望：2020年河源政策可能进一步宽松，交通配套逐步兑现，将增强市场吸引力。

梅州房地产市场分析

• 土地市场回暖：土地挂牌供应同比上涨43%，成交面积同比上涨28%，流拍率下降。
• 商品房市场下行：商品房供应和成交量均下降，价格持续回落，退回到2016年水平。
• 市场集中度提高：前10大成交项目中，品牌房企占据8席，本地房企表现相对疲软。
• 政策影响：市场缺乏政策利好，预计2020年仍处于低位运行，价格战将持续。
• 渠道营销重要性：中介渠道成为获取业绩的重要手段，精装改毛坯、变相降价成为趋势。

2020年市场展望

• 惠州：库存风险上升，客户趋于全国化，市场分化加剧，品牌竞争激烈。
• 河源：市场有望破冰回暖，品牌房企继续抢占江东及城南区域，交通配套提升将拉动人口流入。
• 梅州：市场持续低迷，价格战将加剧，渠道营销成为关键，精装改毛坯趋势延续。

粤东市场趋势总结

• 市场分化：各城市及区域市场表现差异明显，惠州、河源、梅州等城市表现各异。
• 品牌房企主导：品牌房企在土地市场和商品房销售中占据主导地位，推动市场发展。
• 政策调控：整体政策仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为主，市场趋于理性。
• 客户结构变化：惠州客户趋于全国化，河源和梅州则以本地客户为主，外省客户逐步增加。
• 营销手段多样化：渠道分销、低首付、促销降价等手段成为市场常态，推动去化。

附：2019年粤东房地产政策一览

• 惠州：优化价格备案机制，放宽限价政策，吸引全国客户。
• 河源：推进城市更新及产业承接，加强交通建设，吸引珠三角客户。
• 梅州：继续调控政策，市场趋于稳定，品牌房企竞争加剧。

关键数据汇总

总结

2019年粤东房地产市场整体呈现“量降价稳”的格局，各城市表现分化明显。惠州作为核心城市，市场客户趋于全国化，库存压力上升；河源在城市更新和交通建设推动下，市场有望回暖；梅州则继续受到宏观调控影响，市场低位运行。品牌房企在土地市场和商品房销售中占据主导地位，营销手段多样化，渠道分销成为主要方式。2020年市场仍面临挑战，库存风险、政策调控、客户结构变化等因素将影响市场走向，预计市场分化将继续，品牌竞争加剧，渠道营销进一步加强。