世联行-粤东城市2019年房地产市场报告-2020.3-74页_3mb

2019年粤东城市房地产市场总结及2020年展望

核心内容概述

2019年，粤东地区（包括惠州、河源、梅州、汕头、汕尾、揭阳、潮州）房地产市场整体呈现“量降价稳”的态势。尽管成交量有所下降，但房价保持稳定，市场分化加剧，品牌房企积极布局，推动区域发展和市场格局变化。2020年，市场预计仍将面临挑战，政策调控、客户结构变化、库存压力和市场竞争将主导市场走向。

主要观点与关键信息

1. 宏观经济背景分析

• 经济稳中向好：2019年前三季度GDP同比增长6.2%，显示中国经济保持韧性。
• 政策基调：中央提出“稳地价、稳房价、稳预期”的调控机制，房地产市场保持平稳。
• CPI与PPI走势：CPI同比涨幅扩大，PPI降幅收窄，整体通胀压力有所上升。
• 货币供应：M2增速放缓，M1增速回升，显示经济流动性趋于稳定。

2. 粤东城市市场概览

• 销售总量：2019年粤东七市商品房销售面积合计3078.76万㎡，销售金额达2998.56亿元。
• 区域表现：惠州市以1695万㎡的销售量位居第一，其次是梅州、汕头、汕尾、河源、揭阳、潮州。
• 成交均价：惠州市成交均价为11728元/㎡，居七市之首；汕头市为9882元/㎡，揭阳市为6982元/㎡，最低为潮州市6365元/㎡。

3. 惠州房地产市场分析

土地市场

• 土地成交总量上升：2019年惠州土地成交总量801万㎡，同比上升21.53%；成交金额283.28亿元，同比上升27.07%。
• 品牌房企主导：近27%的商住地块由品牌房企竞得，核心区域土地溢价率上升。
• 区域分布：仲恺区土拍成交量位居全市第一，工业（产业）地块占比达57%，住宅地块占比28%。

商品房市场

• 供应量下降：2019年新增供应1874.19万㎡，同比下降9.63%。
• 成交量价双升：全年成交1695万㎡，同比增长0.18%；成交金额1988亿元，同比增长4.77%。
• 库存情况：全市库存1968.62万㎡，去化周期13.94个月，库存压力可控。

各区县表现

• 惠城区：供应与成交量下降，均价上涨，客户结构以本地为主，渠道分销成为重要手段。
• 仲恺区：供应量下降，成交量上升，价格分化明显，库存压力较大。
• 惠阳区：供求俱降，价格坚挺，客户结构多元化。
• 大亚湾：供应与成交量波动，价格趋稳，渠道营销成为主流。
• 惠东县：供应与成交量小幅上升，价格走低，库存压力持续。
• 博罗县：受高铁规划影响，区域价值提升，客户结构以刚需为主，渠道营销成效显著。

4. 河源房地产市场分析

土地市场

• 供应大幅增加：2019年土地供应面积112.6万㎡，同比上升56%；成交面积104.75万㎡，同比上升105%。
• 楼面价下降：楼面价2020元/㎡，同比下降10%，市场回归理性。

商品房市场

• 供应增长，销量下滑：供应面积240.33万㎡，同比增长20.17%；成交量194.1万㎡，同比下降11.78%。
• 库存压力：去化周期增至11个月，供大于求。
• 价格走势：均价7457元/㎡，小幅上涨，部分项目打折促销。

市场展望

• 政策宽松：预计2020年政策仍以宽松为主，吸引人口流入。
• 市场破冰：品牌房企进驻，新项目入市，市场有望回暖。
• 区域聚焦：江东新区与城南片区为主要发展区域，价格竞争加剧。
• 客户结构：刚需为主，外地客户因交通建设逐步增加。

5. 梅州房地产市场分析

• 土地市场：供应面积同比上升43%，成交面积上升28%，流拍率下降。
• 商品房市场：销售面积下降10%，均价下降3%，市场进入深度盘整。
• 品牌房企表现：恒大、富力、碧桂园等品牌房企降价促销，部分项目表现突出。
• 市场展望：预计2020年市场持续下行，价格战可能加剧，渠道营销成为关键，精装改毛坯销售将成为新常态。

6. 其他城市简要分析

• 汕头、汕尾、潮州、揭阳：各城市商品房销售面积与金额均呈现小幅波动，部分城市如汕尾、揭阳库存压力较大，市场分化明显。
• 政策影响：各城市受大湾区政策影响，吸引外地客户，但本地客户仍是主力。
• 市场趋势：以价换量、低首付、渠道分销等营销手段成为常态，市场逐步向理性化发展。

2020年市场展望总结

• 惠州：潜在供应量大，库存风险上升；客户结构全国化，市场分化加剧。
• 河源：政策宽松，交通建设带动人口流入，市场有望破冰回暖。
• 梅州：品牌房企主导，价格战持续，渠道营销关键。
• 其他城市：需关注政策放松和品牌房企布局，市场分化进一步加剧。

关键信息汇总

结语

2019年粤东房地产市场整体呈现“量降价稳”的格局，各城市表现各异，但普遍面临库存压力与市场分化。2020年，随着政策逐步放松、交通配套落地及品牌房企加速布局，市场有望逐步回暖，但竞争将更加激烈，房企需注重产品竞争力与营销策略调整，以应对市场变化。