20220816-德邦证券-固定收益专题_保交楼_进度如何_9页_800kb

固定收益专题总结

核心内容概述

本报告聚焦当前房地产行业中的“保交楼”政策实施情况，分析了AMC（资产管理公司）在纾困房企和停工项目中的作用，以及各地在预售资金监管和购房政策方面的调整。同时，报告也给出了投资建议和风险提示，帮助投资者理解当前房地产市场的政策导向和潜在风险。

主要观点

1. AMC介入房企纾困，但复工资金仍是难点

• 2022年以来，多家AMC（如四大AMC及地方AMC）介入房企收并购，设立纾困基金，规模多在50亿元至100亿元之间。
• 郑州作为典型案例，提出四种纾困模式，包括“棚改统贷统还”、“收并购”、“破产重组”和“保障性租赁住房”，并已落地首个项目。
• 疏困基金的设立有助于风险房企加速资产处置，但复工资金难以从开发商获取，仍是关键难点。

2. 预售资金监管趋严，厘清责任与义务

• 7月以来，近20个城市（如东莞、长沙、郑州等）加强预售资金监管，要求资金存入专用监管账户，不得随意支取。
• 监管新规旨在明确政府、开发商和银行三方责任，防止资金挪用，保障项目资金闭环使用。
• 金融机构对出具保函置换预售资金趋于谨慎，政策效果尚待观察。

3. 多地放松购房政策，需求端政策持续优化

• 多个城市放宽购房门槛，如连云港实行“认贷不认房”，北京试点老年家庭购房最低首付35%，河南廊坊全面取消限购。
• 部分城市提高公积金贷款额度，如六安、杭州等，以支持购房者。
• 预计短期内将有更多城市跟进放松购房政策。

关键信息

投资建议

• 当前房地产基本面尚未明显回暖，需保持谨慎态度。
• “保交楼”政策持续推进，有助于停工项目续建，但纾困方案更多聚焦于项目而非房企整体。
• 房企资金压力仍存，销售回暖不明显，开工意愿可能较弱，预计后续会有更多城市放松购房政策。

风险提示

• 政策效果可能不及预期。
• 房地产基本面存在下行风险。
• 房价持续下行可能影响市场信心。

表格与图表

表1：2022年以来AMC纾困地产案例（部分）

表2：郑州纾困地产详情

表3：2022年6月以来地产需求端政策梳理

图表

图1：2022年1-7月房地产权益销售额TOP30企业及销售均价

• 图表显示了部分房企的销售表现，反映了当前房地产市场销售情况。

分析师信息

• 分析师：高远，德邦证券研究所信用首席分析师
• 学历背景：本科与硕士毕业于复旦大学管理学院
• 资质：CPA、CFA
• 研究经历：曾在信托、基金、银行等买方机构从事多年固定收益领域研究
• 研究成果：在多份期刊发表具有市场影响力的论文，多次被主流财经媒体转载

投资评级说明

法律声明

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