深度报告-20210614-兴业证券-海外地产行业2021年中期投资策略_跨越低谷_等待柳暗花明_30页_5mb

报告摘要

房地产行业2021年中期投资策略总结

核心内容

本报告为2021年6月14日发布的中国房地产行业中期投资策略，主要内容围绕行业销售趋势、集中供地政策对房企的影响、融资环境变化以及估值分析等方面展开。分析师宋健和严宁馨指出，尽管当前房地产行业面临一定的挑战，但整体销售趋势向好，头部房企在政策调整中更具优势，板块估值具有吸引力，因此维持“推荐”评级。

主要观点

销售趋势向好
- 2020年全年商品房销售金额达到17.4万亿元，同比增长8.7%，远超预期。
- 2021年1-4月销售金额同比增长68.2%，销售面积同比增长48.1%。
- 行业销售均价保持平稳增长，2021年1-4月均价突破10000元，达到10657元/平米。
- 30大中城市成交面积稳定，一线、二线、三线城市成交面积分别增长84%、70%、35%。
- 10大一二线城市可售面积处于历史较低水平，存销比低于历史平均水平。
集中供地新政下，头部房企优先受益
- 2020年100大中城市住宅供应面积同比增长6%，2021年5月供应面积同比下降19%。
- 头部房企凭借充足资金和成熟布局，在集中供地中优势明显，斩获较多地块。
- 不同城市及地块间分化剧烈，溢价率波动，但整体参与热度有所减缓，竞争依然激烈。
- 此次集中供地的毛利率回归理性常态水平，约为20%。
融资环境加紧，头部房企优势更加显著
- 当前金融环境偏紧，但头部房企的财务实力凸显，融资成本持续下降。
- 多家头部房企在5月重新打开美元债发行通道，融资成本创新低。
- 有息负债余额正在压缩，利率进入上行通道，但融资环境不断优化。
估值分析
- 截至2021年6月，板块估值为2020A/2021E为5.5/4.4倍，当前平均股息收益率为7.5%。
- 估值凸显吸引力，推荐旭辉控股集团、龙湖集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团、宝龙地产、融创中国等公司。
- 财务状况良好的大中型内房股的债券仍是很好的选择。

关键信息

重点公司及目标价：
- 旭辉控股集团：目标价8.30港元，评级买入
- 华润置地：目标价48.00港元，评级买入
- 世茂集团：目标价31.00港元，评级买入
- 龙湖集团：目标价66.00港元，评级买入
- 宝龙地产：目标价7.70港元，评级买入
- 建发国际集团：目标价18.50港元，评级买入
- 越秀地产：目标价2.30港元，评级买入
- 融创中国：目标价45.00港元，评级买入
投资策略：
- 行业销售增长趋势未变，2021年销售金额预计达18万亿元。
- 土地市场逐步回归理性，利润率稳定，房企可通过加快周转、多元化拿地等方式提升盈利能力。
- 头部房企在集中供地中优先受益，未来行业竞争格局将更加稳固，资源更集中。
- 板块整体估值较低，具备投资吸引力。
风险提示：
- 宏观经济增长放缓
- 地产行业调控政策加严
- 流动性收紧
- 商品房销售不及预期
- 人民币贬值