房地产行业地产战“疫”系列三：房企销售压力测试，阵风岂能撼巨轮，可待柳暗花明时-20200225-克而瑞证券-11页_857kb

房地产行业疫情下销售压力测试总结

核心内容

2020年2月25日发布的《房企销售压力测试》报告，分析了新冠疫情对房地产行业的影响，特别是对典型房企现金流压力的评估。报告指出，尽管疫情对房地产销售和项目施工造成了较大冲击，但多数房企的短期偿债安全边际较高，能够应对当前的销售下滑压力。

主要观点

1. 压力测试结果

• 短期债务覆盖：多数样本公司的销售回款足以覆盖其短期债务，安全边际较高。其中，万科A的覆盖比率最高，为3.51倍，短期债务偿还压力最低。碧桂园及融创中国的覆盖比率也超过62%。
• 土地款覆盖：若考虑销售回款用于支付土地款，多数房企的覆盖比率仍处于合理区间。万科A、阳光城、融信中国、龙光地产、新力控股集团、禹洲地产的支付土地款覆盖比率均在1以上，表明其资金压力较小。
• 安全边际：排名10位之后的多数公司安全边际较高，部分公司如融信中国、龙光地产和德信中国已发生合约销售金额已超过还款所需，无需计算覆盖比率。

2. 疫情对房地产行业的影响

• 项目周期受阻：疫情导致建筑工地复工延迟，影响了房企的项目进度。
• 销售下滑：2月和3月是房地产销售的传统淡季，疫情影响下销售下滑成为定局，预计损失9%至17%的销售额。
• 线上销售效果有限：尽管部分房企尝试线上销售，但消费者仍倾向于线下体验，线上销售效率有待验证。

3. 疏困政策支持

• 土地款支付延期：多个省市出台政策，允许房企延期缴纳土地出让金，减轻资金压力。
• 债务展期：部分政策允许房企申请债务展期，缓解流动性问题。
• 预售证和交房期限延长：有助于房企更快实现现金回款，提高安全边际。

关键信息

投资要点

• 测算逻辑：以销售回款覆盖短期债务和土地款支出，结合货币现金评估房企资金压力。
• 安全边际：多数房企的销售回款能够覆盖其短期债务和部分土地款支出，资金压力可控。
• 政策支持：各地政策在一定程度上缓解了房企资金压力，提高了安全边际。

数据来源

• 克而瑞操盘金额榜单、易居克而瑞Wind数据、各省市政策文件等。

风险提示

• 政策风险：房地产限购、限贷、限售、限价政策可能加重市场销售压力。
• 融资风险：融资环境收紧、银行贷款审核严格、海外发债未达预期等可能增加房企融资压力。
• 信用风险：房企出现违约可能影响市场对其风险的判断。
• 销售业绩未完成风险：疫情可能影响销售目标的完成。
• 数据风险：使用第三方数据可能导致分析结果偏差。

行业评级说明

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数，超过10%。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数，波动在-10%至10%之间。
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数，超过10%。

总结

总体来看，尽管新冠疫情对房地产销售和项目施工造成了较大冲击，但多数房企的短期偿债安全边际较高，能够应对当前的销售下滑压力。政策支持在一定程度上缓解了房企的资金压力，提高了安全边际。然而，仍需关注政策变动、融资环境收紧、信用风险及销售目标未完成等潜在风险。