地产战“疫”系列三：房企销售压力测试：阵风岂能撼巨轮，可待柳暗花明时_11页_1mb

房地产行业疫情下销售与现金流压力分析总结

核心内容

2020年2月25日发布的《地产战“疫”系列三：房企销售压力测试》报告，重点分析了新冠疫情对房地产行业销售及现金流的影响，并通过压力测试评估典型房企在疫情下的短期偿债安全边际。报告指出，尽管疫情对房地产销售和项目周期产生了一定影响，但多数房企仍具备较高的安全边际，能够应对短期资金压力。

主要观点

• 销售下滑影响：疫情导致线下销售受阻，一季度销售下滑成定局。部分房企已尝试线上销售，但效果有限，大众仍倾向于实地看房。
• 压力测试结果：多数典型房企的销售回款可覆盖短期债务，安全边际较高。其中，万科A的覆盖比率最高，短期偿债压力最低。碧桂园及融创中国的覆盖比率也在62%以上。
• 土地款支付与现金储备：考虑土地款支付后，多数房企仍能覆盖部分拿地款。万科A、阳光城、融信中国、龙光地产、新力控股集团、禹洲地产的支付土地款覆盖比率均在1以上。
• 政策支持：各地出台多项纾困政策，包括土地款支付延后、债务展期、预售证提前领取、交房期限延长等，有效缓解了房企资金压力，提高了其安全边际。
• 风险提示：报告指出，政策风险、融资风险、信用风险、销售业绩未完成风险及数据风险均需关注。

关键信息

投资要点

• 压力测试假设：不考虑2、3月份销售，仅以销售回款支付费用和短期债务，再结合货币现金判断现金流压力。
• 覆盖比率计算：基于公司未来一年需偿还的债务规模，倒算所需销售金额，并以报告期后已发生的销售金额作为参考。
• 多数公司安全边际较高：排名10位之后的多数公司压力测试结果并未因排名而出现安全边际由高至低的情况，覆盖比率普遍较高。

测算原理

• 样本选择：根据克而瑞销售排行榜中2019年度的操盘金额榜单，选择典型房企进行测试。
• 计算逻辑：
  1. 确定公司未来一年需偿还的短期债务规模。
  2. 根据公司报告期后新增的合约销售金额，计算余期销售需求。
  3. 以2019年同期的合约销售规模作为未来销售的参考依据，计算同期销售对余期销售规模的覆盖比率。

压力测试结果

政策支持

• 土地款支付延后：允许房企延期签订成交确认书和出让合同，以及延期缴纳土地出让金。
• 债务展期：对受疫情影响严重、到期还款困难的企业，可申请债务展期。
• 预售证提前领取与交房期限延长：有助于房企更快实现现金回款，提高安全边际。
• 信贷支持：引导银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，避免盲目抽贷、断贷、压贷。

结论

结合压力测试和政策支持，典型房企在疫情下的短期偿债安全边际较高，资金压力可控。尽管疫情对房地产销售和项目周期造成一定影响，但多数房企仍具备足够的销售回款和现金储备来应对短期债务。政策的出台进一步缓解了房企的资金压力，有助于其平稳度过疫情难关。然而，仍需关注政策风险、融资风险、信用风险及销售业绩未完成等潜在风险。