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招商积余（001914.SZ）收购新中物业总结

核心内容

招商积余（001914.SZ）于2022年6月16日发布公告，拟以5.36亿元收购新中物业67%的股权。此次收购旨在加速公司“大物业”战略的实施，增强其在非住宅物业管理领域的竞争力。

主要观点

1. 收购标的盈利能力强

• 新中物业成立于2000年，主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务及银行辅助服务。
• 截至2021年7月底，新中物业在管建筑面积约559万平方米，其中办公物业占比约82%。
• 2020年和2021年净利润分别为4129万元和4001万元，平均净利润率为10.9%，显著高于招商积余2021年的4.3%。
• 并表后将对招商积余的盈利水平产生积极影响。

2. 并购对价估值合理

• 新中物业2021年净利润为4001万元，对应并购对价的PE为20倍。
• 若考虑其账面现金，估值降至约13.4倍，整体对价较为合理。
• 公司近年来持续进行并购，本次收购是其战略推进的重要一步。

3. 并购加速正在兑现

• 公司自整合以来，首次落地并购项目，标志着其“大物业”战略进入实质性阶段。
• 非住业态在管面积与住宅业态基本持平，且贡献收入较高，具备良好的增长潜力。
• 在地产行业低迷背景下，具备优质资源的国央企物管企业正迎来并购良机，招商积余有望通过持续收并购实现快速增长。

4. 投资建议

• 公司作为非住领域龙头，业务结构均衡，未来盈利能力提升空间较大。
• 母公司招商蛇口销售和拿地能力突出，为招商积余提供强力支持。
• 预计2022年、2023年EPS分别为0.61元、0.79元，对应PE为28.6倍、22.3倍。
• 若考虑重资产剥离后的估值，公司物业管理业务静态PE约20倍，处于行业低位。
• 维持“买入”评级。

关键信息

收购概况

• 收购标的：新中物业67%股权
• 交易金额：5.36亿元
• 在管面积：约559万平方米（其中办公物业457万平方米）
• 收购目的：加速“大物业”战略，增强非住业态竞争力

财务数据概览

估值分析

• PE（TTM）：2022年为28.6倍，2023年为22.3倍，2024年预计为18.4倍。
• PB：2022年为2.1倍，2023年为2.0倍，2024年预计为1.9倍。
• EV/EBITDA：2022年为27.6倍，2023年为23.7倍，2024年预计为20.8倍。

风险提示

• 地产开发超预期下行
• 在管面积增长不及预期
• 毛利率下行超预期
• 重资产剥离进度不及预期

结论

招商积余通过收购新中物业，进一步强化其在非住物业领域的市场地位，提升盈利能力。公司估值处于行业低位，具备较强的成长潜力，维持“买入”评级。