2017-试判政策对房地产行业影响：逐步释放风险，无碍建设增长_19页-2mb

房地产政策分析总结

核心内容

本文分析了当前房地产行业在货币政策、金融监管、房地产调控及财税政策等方面所受到的影响，并探讨了政策对房地产投资和建设规模的潜在作用。政策导向以“逐步释放风险，无碍建设增长”为核心，旨在推动房地产行业健康发展，缓解金融风险，同时提升有效住房供给。

主要观点

1. 货币政策稳健中性，监管加强是长期趋势

• 货币政策在“稳健中性”基础上逐步收紧，以控制货币投放速度，避免金融“脱实入虚”。
• 金融监管持续加强，推动银行表外理财、同业空转套利等行为的规范化，以防范系统性金融风险。
• 央行通过MLF等工具提供流动性，但整体货币政策仍偏紧，房地产行业将首先受到冲击。

2. 房地产调控政策与改革政策并行，但建设规模保持增长

• 房地产调控政策如限购、限贷、限价、限售等，有助于抑制市场投机行为，稳定市场预期。
• 改革政策如租赁市场建设、集体建设用地入市等，将逐步改变土地和住房供给结构，促进房地产投资的长期增长。
• 租售同权政策虽有助于满足部分中高端需求，但无法根本解决教育资源分配不均问题。

3. 财税政策改革：减轻土地财政依赖，促进收入再分配

• 房产税的合理设计与逐步实施，将逐步替代土地出让收入，缓解地方政府对土地财政的依赖。
• 采用“土地出让收入+房产税Ⅱ+契税”的并行模式，有助于降低改革阻力，逐步推进房产税全面征收。
• 房产税Ⅱ（第一套住宅税率为1%，第二套及以上住宅和商业营业用房税率为2%）预计在10年左右可替代大部分房地产相关财政收入。

关键信息

房地产投资影响因素

• 土地购置费：受政策影响滞后，预计2019年增速降至-4%左右。
• 施工面积：预计2018年增速为5.2%，2019年可能因土地购置费下降而有所下滑。
• 新开工面积：预计2018年增速为11.3%，主要受益于集体建设用地入市带来的新增供给。
• 建安投资：受集体建设用地入市影响不大，预计保持稳定。

政策对房地产投资的预测

• 若集体建设用地入市推进情况良好，房地产投资增速可能上升至8%以上。
• 若推进缓慢，投资增速可能降至4.1%附近。
• 2018年房地产投资增速预计为7.4%，与2017年持平。

房地产改革政策

• 租赁市场建设：通过集体建设用地入市、租赁房建设用地、REITs试点等方式，推动租赁市场发展，增加有效住房供给。
• 房产税试点：预计未来10年内逐步扩大试点范围，最终全面征收房产税。
• 财政支出结构调整：社会基础设施建设投资比例有望上升，财政支出将更多向教育、卫生、社会保障等领域倾斜。

图表与数据支持

• 图1：2016年初部分行业上市公司债务占所有上市公司总债务的比例。
• 图2：房地产投资主要资金来源增速情况。
• 图3：房地产投资主要资金来源占比情况。
• 图4：房地产长效机制从需求和供给两端制定相关配套政策。
• 图5：2009年后剔除土地购置费的投资增速与整体增速偏离加大。
• 图6：2009年后土地购置费增速波动明显加大。
• 图7：土地购置费增速滞后于成交土地总价增速。
• 图8：预计2017年10月至2018年9月土地购置费增速介于18%-25%之间。
• 图9：新开工面积增速与土地购置面积增速高度相关。
• 图10：施工面积增速与新开工减竣工增速相关。
• 图11：竣工增速波动小于新开工增速波动。
• 图12：2011-2015年上海房产税占税收比例稳定，均值为2.5%。
• 图13：2011-2015年重庆房产税占税收比例小幅上升至4%。
• 图14：房地产税体系包括三个环节10个税种，房产税是其中之一。
• 图15：2007-2016年房地产相关税收占5项税收之和的平均比例。
• 图16：新房产税、土地出让收入、旧税收的变化预测情况。
• 图17：新房产税对房地产相关财政收入的替代效果。
• 图18：社会基础设施建设占比持续低于20%。
• 图19：社会基础设施建设投资增速持续低于经济基础设施建设。
• 图20：公共财政支出中，社会基建投资占比在3.3%左右浮动。
• 图21：社会基建投资增速整体相对平稳。

表格与数据支持

• 表1：一行三会针对银行业相关监管政策。
• 表2：规范房企融资方式的相关政策。
• 表3：限购、限贷政策及城市数量。
• 表4：限售城市数量及年限分布情况。
• 表5：四限城市汇总。
• 表6：中央层面的住房租赁相关政策。
• 表7：试点方案及试点城市汇总。
• 表8：7-10月上海租赁房建设用地出让情况。
• 表9：预计租赁建设用地将影响2019年土地购置费增速降至-4%。
• 表10：广州和南京出台租售同权政策（教育相关）。
• 表11：2016年部分省份及直辖市城镇化率。

总结

• 房地产调控政策与改革政策并行，短期内有助于稳定市场，长期有助于建立长效机制。
• 房地产投资增速将受到土地购置费增速滞后和集体建设用地入市的影响，预计2018年为7.4%，2019年可能为-4.1%或更高，取决于政策推进情况。
• 房产税改革将逐步替代土地财政，缓解地价与房价的恶性循环，促进社会公平。
• 社会基础设施建设投资增速较低，但具有较大上升空间，未来财政支出将向民生领域倾斜。

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