试判政策对房地产行业的影响：逐步释放风险，无碍建设增长-20171114-浙商证券-19页-2mb

房地产政策影响分析总结

核心内容概述

本文分析了当前房地产行业面临的政策环境，包括货币政策、金融监管政策、房地产调控政策以及财税政策等。核心观点是：政策对房地产行业的影响是逐步释放风险，同时保障建设规模增长和满足居民住房需求。

主要观点

1. 货币政策稳健中性，监管加强是长期主基调

• 货币政策将保持稳健中性，温和收紧，严格控制货币投放速度。
• 金融监管加强是未来长期趋势，以配合金融系统去杠杆，防范系统性金融风险。
• 未来至少1-2年内，货币政策仍偏紧，房地产行业将受到较大影响。

2. 房地产政策：调控与改革并行，建设规模增长不受影响

• 调控政策：限购、限贷、限价、限售等政策逐步实施，抑制市场投机行为。
• 改革政策：通过土地和住房制度的改革，建立房地产长效机制，促进有效住房供给。
• 对房地产投资的影响：受土地购置费增速滞后及集体建设用地入市的影响，预计2018年房地产投资增速为7.4%；若集体建设用地入市加快，增速可能上升至8%以上；若入市进度滞后，增速可能下降至4.1%左右。

3. 租赁政策：改革的重要变量

• 政策推动住房租赁市场发展，如集体建设用地入市、租赁房建设等。
• 租售同权政策主要满足中高端需求，尤其是教育权利，对房价和租金有一定抑制作用。
• 租赁房建设将增加房地产投资规模，但对建安投资影响不大。

4. 财税政策：减轻土地财政依赖，加强收入再分配

• 房产税的逐步实施将有助于缓解地方政府对土地财政的依赖。
• 房产税Ⅱ（第一套住宅税率1%，第二套及以上住宅和商业营业用房税率2%）预计在10年内可逐渐替代土地出让收入+税Ⅱ，成为地方政府主要收入来源。
• 财税政策改革将推动财政支出向社会基础设施建设倾斜，提升民生保障。

关键信息汇总

房地产投资影响因素

房地产政策实施情况

财税政策改革路径

• 房产税II：预计10年内可替代大部分房地产相关财政收入。
• 改革路径：初期采用土地出让收入、房产税II、契税并行模式，逐步扩大房产税试点范围。
• 财政支出结构：向教育、卫生、社会保障等社会基础设施建设倾斜。

图表与数据支持

• 图1：2016年初部分行业上市公司债务占比，显示房地产及相关行业债务占比高。
• 图2、图3：房地产投资主要资金来源增速和占比情况。
• 图4：房地产长效机制从供需两端制定配套政策。
• 图5、图6、图7：土地购置费增速与房地产投资增速的关系。
• 图8：预计2017年10月至2018年9月土地购置费增速介于18%-25%之间。
• 图9、图10、图11：新开工、竣工、施工面积增速关系。
• 图12、图13：上海和重庆房产税占税收比例。
• 图14：房地产税体系涉及三个环节10个税种。
• 图15：房地产相关税收占比结构。
• 图16、图17：新房产税、土地出让收入、旧税收的变化预测。
• 图18、图19、图20、图21：社会基础设施建设占比和增速。

总结

• 房地产政策的总体方向是逐步释放风险，推动行业健康发展。
• 货币政策稳健中性，金融监管加强，房地产行业面临融资条件趋严。
• 房地产调控政策短期抑制市场投机，长期推动制度改革。
• 租赁政策和集体建设用地入市是房地产改革的重要变量，有助于增加有效供给，缓解土地财政压力。
• 房产税的逐步实施将有助于缓解地方政府对土地财政的依赖，同时促进社会公平。

投资建议

• 行业评级：看好、中性、看淡，取决于行业指数相对于沪深300的表现。
• 投资决策：应结合个人持仓结构和投资目标进行独立评估，不应仅依赖投资评级。

风险提示

• 本报告仅供参考，不构成投资建议。
• 政策变动、市场风险、数据误差等均可能导致投资结果与预期不符。
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