20171114-浙商证券-试判政策对房地产行业的影响_逐步释放风险_无碍建设增长_19页_2mb

房地产政策影响分析总结

核心内容概述

本报告分析了当前房地产行业面临的政策环境，重点探讨了货币政策、金融监管政策、房地产调控政策与改革政策对行业发展的综合影响。核心观点认为，政策将逐步释放房地产行业风险，同时推动建设规模的健康增长，以满足人民住有所居的基本需求。此外，财税政策改革，尤其是房产税的逐步实施，将有助于减轻地方政府对土地财政的依赖，并增强收入再分配能力。

主要观点

1. 货币政策稳健中性，监管加强是长期趋势

• 货币政策将维持“稳健中性”，适度收紧，以防止金融资源过度向房地产集中。
• 金融监管加强是未来若干年的主基调，旨在推动金融体系去杠杆，降低系统性金融风险。
• 央行和监管机构的政策收紧，将对房地产融资和信贷形成压力，但不会全面遏制行业增长。

2. 房地产调控政策与改革政策并行

• 调控政策（如限购、限贷、限价、限售）短期内有助于抑制市场投机，稳定房价。
• 改革政策（如租赁市场建设、集体建设用地入市、租售同权）旨在推动住房制度和土地制度的改革，建立房地产长效机制。

3. 房地产投资增速预测

• 在集体建设用地入市等改革政策推动下，预计2018年房地产投资增速为7.4%。
• 若集体建设用地入市进度超出预期，投资增速可能上升至8%以上。
• 若入市进度滞后，投资增速可能降至4.1%附近。

4. 租赁市场建设对房地产投资的影响

• 租赁房建设用地的推出，将导致土地成本下降，对房地产投资形成一定的拖累，但影响会滞后。
• 集体建设用地入市将带来新增建设规模，对房地产投资形成正面拉动。
• 两者共同作用下，房地产投资将保持稳定增长。

5. 租售同权政策

• 租售同权政策主要满足中高端需求，尤其是教育相关权利。
• 该政策有助于降低学区房价格预期，推动住房租赁市场发展，但未根本解决优质教育资源短缺问题。

6. 财税政策改革

• 房产税Ⅱ（第一套住宅税率为1%，第二套及以上住宅和商业营业用房税率为2%）可在10年左右逐渐替代土地出让收入+税Ⅱ。
• 房产税改革应采取渐进式推进，避免短期财政缺口和政策阻力。

关键信息

1. 房地产投资资金来源

• 主要包括国内贷款（85%）、自筹资金（42%）、利用外资（不足1%）和其他资金（如居民房贷、预收款等）。
• 房企融资方式正逐步规范，审批更加严格，但融资渠道依然丰富。

2. 政策对房地产投资的影响

• 土地购置费：预计2018年增速为16%，2019年可能降至-4%。
• 新开工面积：2018年预计增速为11.3%，较2017年有所上升。
• 施工面积：预计2018年增速为5.2%。
• 竣工面积：预计增速为6%。

3. 集体建设用地入市

• 试点城市包括北京、上海、广州、南京、杭州等，预计对房地产投资形成显著正面影响。
• 集体建设用地成本仅为商品房建设用地的1/6到1/5，有助于降低房价，增加有效供给。

4. 房产税改革路径

• 初期采取土地出让收入、房产税Ⅱ、契税并行模式。
• 房产税Ⅱ预计在10年内可逐步替代土地出让收入+税Ⅱ。
• 房产税I和Ⅱ在2023年和2027年可分别超过土地出让收入。

5. 财政支出结构调整

• 社会基础设施建设投资占比持续低于20%，但增速相对稳定。
• 政府将逐步减少对房地产相关支出的依赖，增加对教育、医疗、社会保障等民生领域的投入。

政策影响小结

• 货币政策：稳健中性，政策转向概率低，未来将维持偏紧态势。
• 金融监管：持续加强，推动房企融资规范化，抑制过度杠杆。
• 房地产调控：通过限购、限贷、限价、限售等手段，抑制市场投机。
• 房地产改革：以租赁市场建设、集体建设用地入市、租售同权等为主要手段，推动住房制度和土地制度改革。
• 财税改革：房产税逐步实施，缓解土地财政依赖，增强社会公平。

总体展望

• 房地产行业将逐步从高杠杆、高投机向健康发展转型。
• 政策组合将确保房地产投资规模的平稳增长，同时推动有效住房供给提升。
• 财税改革和财政支出结构调整将为房地产长效机制提供制度保障。