试判政策对房地产行业的影响_逐步释放风险_无碍建设增长_17页_2mb

房地产政策与行业影响分析总结

核心内容概述

本报告主要分析了当前房地产行业所面临的货币政策、金融监管、楼市调控与改革政策、财税政策等多方面的影响，并预测了房地产投资增速的走势。核心观点是：政策对房地产行业的影响以逐步释放风险为主，同时不阻碍建设规模的增长，最终目标是建立房地产长效机制，满足人民住有所居的基本需求。

主要观点与关键信息

1. 货币政策稳健中性，监管加强是长期主基调

• 货币政策趋势：温和收紧，严格控制货币投放速度，未来1-2年内仍将“相对偏紧”，转向概率较低。
• 金融监管加强：未来若干年将持续强化，旨在推动金融风险释放，促进金融支持实体经济发展。
• 国际背景：全球货币政策逐渐收紧，特别是美国和欧洲，对我国货币政策形成一定压力。
• 政策影响：房地产作为信贷扩张时期受益最大的行业，在监管收紧、信贷收缩的背景下，将首先受到冲击。

2. 房地产政策：调控与改革并行，建设规模增长不受明显影响

2.1 房企融资将更加规范

• 融资渠道：包括银行贷款（85%）、自筹资金（42%）、利用外资（不足1%）和其他资金（如定金及预收款、个人按揭贷款等）。
• 政策影响：随着金融监管加强，房企融资方式将受到规范，融资成本上升，但融资渠道仍较丰富，房企可综合选择最优组合。

2.2 “四限”政策持续发力

• 限购与限贷政策：自2016年起，全国多个城市出台限购、限贷政策，进一步限制投机行为。
• 限价与限售政策：部分城市实施限价和限售，以稳定房价和市场预期。
• 政策效果：调控政策有助于抑制市场投机，但未来可能长期维持，以建立长效机制。

2.3 租赁政策成为改革重要变量

• 政策目标：满足住有所居需求，通过建设租赁市场和推进租赁用地入市，增加有效住房供给。
• 租赁建设用地：部分替代商品房建设用地，土地成本显著下降，对房地产投资形成一定负面影响。
• 集体建设用地入市：增加建设规模，推动房地产投资增长，预计2018年新增施工面积将显著上升。

2.4 租售同权：满足部分中高端需求

• 政策内容：允许租赁房屋享有与商品房同等的公共服务权益，尤其关注教育权利。
• 试点推进：广州、南京等城市率先试点，反映政策在人口净流入城市中逐步实施。
• 政策意义：有助于降低学区房价格虚高，但未根本解决教育资源分配不均问题。

3. 财税政策改革：逐步替代土地财政，加强收入再分配调节

3.1 房产税改革逐步推进

• 房产税Ⅱ：第一套住宅税率为1%，第二套及以上住宅和商业营业用房税率为2%。
• 替代效果：房产税Ⅱ可在10年内逐渐替代土地出让收入+税Ⅱ，成为地方政府收入的主要来源。
• 政策实施路径：初期可采取土地出让收入、房产税Ⅱ、契税并行的模式，逐步扩大试点范围，降低改革阻力。

3.2 财政支出结构调整：向社会基础设施倾斜

• 政策导向：十九大报告指出，要优先发展教育、科技、卫生、社会保障等社会基础设施。
• 支出结构：社会基建投资占比长期偏低，但增速相对稳定，具备上升空间。
• 财政支持：政府有望减少对房地产及相关行业的支出，转向民生相关领域。

房地产投资增速预测

• 2018年投资增速：预计达到7.4%（可能与2017年持平）。
• 若租赁用地入市超出预期：投资增速可能上升至8%以上。
• 若租赁用地入市低于预期：投资增速可能下降至4.1%附近。
• 土地购置费影响：预计2019年土地购置费增速降至-4%，对房地产投资形成拖累。

政策对房地产行业的综合影响

• 短期影响：调控政策有助于抑制市场投机，稳定市场预期。
• 长期影响：改革政策推动房地产长效机制建设，促进有效住房供给提升，满足人民住有所居的基本需求。
• 政策协同：租赁市场发展、集体建设用地入市、租售同权等政策共同作用，推动房地产行业向更加规范、可持续的方向发展。

图表与数据支持

• 图19：社会基础设施建设投资增速持续低于经济基础设施建设。
• 图20：公共财政支出中，社会基建投资占比在3.3%左右浮动。
• 图21：社会基建投资增速整体相对平稳。
• 表9：预计租赁建设用地将影响2019年土地购置费增速降至-4%。
• 表10：广州和南京出台租售同权政策，保障租赁者子女教育权益。

总结

• 政策方向：房地产政策逐步释放风险，建立长效机制，满足人民住有所居。
• 投资趋势：房地产投资增速将受到土地购置费变化和租赁用地入市情况的影响，预计在7.4%-8%之间波动。
• 财税改革：房产税改革将逐步替代土地财政，促进社会公平与收入再分配。
• 财政支出：未来将向社会基础设施倾斜，提升教育、医疗、住房等民生领域的投入。