20240519-天风证券-利率专题报告_如何看待新一轮地产支持政策__21页

固定收益专题：地产支持政策与债市分析

1 房地产政策对债市影响的核心观点

• 核心判断：当前地产政策对债市尚不构成显著压力，债市做多仍有胜率。
• 关键因素：利率走势的核心驱动是地产投资和新开工面积的变化，政策是领先指标，包含“政策—销售—新开工—投资”的传导链条。
• 政策视角：当前政策迈出重要一步（存量房消化和收储），但距离质变为“真实压力”尚需时间观察。

2 最新政策内容与效果评估

• 工具规模对比历史：当前GDP规模（126万亿）远超2014-2016年（60-70万亿），估计本轮去库存工具需求量（4万亿）需PSL等工具扩容。
• 政策局限性：
  • 房企纾困非兜底，银行需权衡项目残值和风险；
  • 保障房再贷款规模（3000亿）仍待完善，期限（1年展期四次）与保障房周期不匹配。
• 去库存效果：当前政策仍偏中短期，居民购买力未有效提振，需结合 “供给侧结构性改革+财政金融工具” 实现180°转势。

3 支持地产企业的政策分析

• 限制条件：
  • 仅国有无隐债企业适用，预售资金监管严格；
  • “白名单”制度可能导致宽信用工具效率打折。
• 投资建议：信用债需右侧思维，关注政策执行节奏而非短期利好。

4 利率定价角度解读及债市展望

利率定价角度解读

• 房贷利率下限的放开是财政政策“灵活运用利率工具”的落地，可降低社会融资成本，推动贷款利率下降。
• 对30年国债收益率影响：利率比价优化有望支撑债市震荡上行，政策砝码具备潜力。

债市判断

• 期限判断：
  • 10年期国债利率：22%-24%
  • 30年期国债利率：24%-26%
• 阶段判断：政策靴子落地后，债市进入预期兑现期，关注政策落地的实际效果。
• 市场调整压力：2024 以来地产政策释放支持信号，但利率趋势未变——回调幅度有限，趋势保持下行。

5 政策与历史比较、风险提示

政策对比

• 历史类似点：2014 “9·30”政策启动时效果有限，地产回暖依靠棚改货币化（现金补贴）+供给侧改革。
• 当前差异：居民资产负债表收缩拖累总需求，财政金融支持规模（约8800亿）仍显不足。
• 应对重点：需扩大信用支持维度，提高居民收入预期与购房能力，突破隐债约束。

风险提示

• 宏观不确定性；政策执行力度不及预期；市场走势受冲击。

总结

当前地产政策重在“化解存量、改善预期”，政策力度需加强配套工具和居民端支持。债市方面，短期预期兑现但趋势未改，利率预计维持下行通道上有震荡。