2017-物业管理行业展望：传统物业新蓝海，打造智慧社区_18页-2mb

物业管理行业总结

核心内容

物业管理行业正迎来快速发展和整合，尤其是随着多家公司在香港上市，行业前景被看好。该行业高度分散，但头部企业凭借规模效应和增值服务逐步提升盈利能力。随着城镇化进程和居民收入的提升，物业管理市场需求持续增长，同时行业内的成本控制和技术创新成为提升效率的关键因素。

主要观点

• 行业整合趋势明显：预计未来将有更多区域或全国范围内的行业整合，主要得益于资本市场的支持。
• 收费模式差异显著：酬金制和包干制是两种主要收费方式，前者毛利率接近100%，后者则受议价能力和成本控制影响。
• 增值服务成为增长点：多数公司推出020平台，拓展多元化服务，如彩生活的“彩之云”和中奥到家的“爱到家”。
• 市场前景广阔：物业管理市场体量预计从2015年的268亿平米增长至2020年的328亿平米，年复合增速约4%。
• 盈利能力逐步恢复：2014年物业管理行业平均净利率提升至8.9%，增值服务贡献收入比例逐步上升。

关键信息

行业概况

• 中国物业管理公司数量超过7万家，但合约管理面积超过5,000万平米的仅约20家。
• 80%的物业管理公司具有房地产开发商背景，20%为独立公司。
• 2014年，物业管理行业排名前100公司的平均管理面积为1,750万平米，较2008年增长17%年复合增速。

收费模式与毛利率

• 酬金制：物业费按10%的比例记作收益，毛利率接近100%。
• 包干制：物业费全额记作收益，毛利率取决于议价能力和成本控制。
• 2015年，彩生活采用酬金制的管理面积占比达90%，而绿城服务和中奥到家的包干制占比高达98%。
• 2015年物业管理服务收入占比平均为80%，增值服务收入贡献比例在0.5%至13%之间。

增值服务与020平台

• 彩生活“彩之云”平台截至2015年末注册用户达200万，活跃用户达85.5万。
• 中奥到家“爱到家”是唯一覆盖第三方社区的平台，截至2016年3月覆盖2,870个社区。
• 增值服务主要涵盖社区服务、产品配送、金融理财等，部分公司已形成较为成熟的线上服务体系。

公司分析

• 彩生活：管理面积达3.22亿平米，毛利率为55%，采用酬金制为主。
• 中海物业：管理面积达8,300万平米，90%来自母公司中国海外发展。
• 中奥到家：管理面积达3,400万平米，几乎全部来自外部开发商项目。
• 绿城服务：管理面积达7,400万平米，已披露上市计划。

成本控制与效率提升

• 2014年，物业管理公司营业费用率下降至77.7%，其中人工成本占比超过一半。
• 规模越大，营业费用率越低，排名前10的公司平均营业费用率约74%。
• 技术升级和劳务外包有助于降低运营成本，提高服务效率。

估值与评级

• 物业管理板块平均估值为13.3倍16年PE，2.6倍16年PB。
• 申万宏源研究首次覆盖物业管理行业，给予超配评级。
• 彩生活（1778：HK）被给予买入评级，中海物业（2669：HK）和中奥到家（1538：HK）也受到关注。

政策与市场环境

• 2014年12月，发改委取消住宅物业费上限，推动市场化定价。
• 2016年2月，政府宣布不再新建封闭小区，但短期内对行业影响有限。
• 2014年，中国20大城市平均物业管理费为2.07元/平米/月。

投资建议

• 首次覆盖物业管理行业，建议投资者关注已上市及即将上市的公司。
• 重点推荐彩生活、中海物业和中奥到家，因其在管理面积、增值服务及盈利能力方面表现突出。

结论

物业管理行业正处于快速发展和整合阶段，未来随着更多公司上市和增值服务的拓展，行业有望实现更高效的运营和更高的盈利水平。建议投资者关注具备良好成本控制能力、增值服务多元化及市场拓展潜力的公司。