2017-传统物业新蓝海_打造智慧社区__18页-2mb

物业管理行业总结

核心内容

物业管理行业正迎来快速发展，主要受城镇化进程和居民可支配收入提升推动。行业高度分散，但随着多家公司赴港上市，未来可能迎来区域或全国范围内的整合。行业利润率差异显著，主要由收费模式（酬金制 vs. 包干制）决定，其中彩生活采用酬金制，毛利率高达55%，而多数公司采用包干制，毛利率较低。

主要观点

• 行业整合趋势明显：2016年将至少有两家物业管理公司上市，推动行业整合。
• 收费模式影响利润：酬金制毛利率接近100%，而包干制毛利率受议价能力和成本控制影响。
• 增值服务成为新增长点：各大公司积极发展020平台，拓展服务范围，提升盈利空间。
• 市场前景广阔：物业管理市场预计以4%年复合增速增长至2020年的328亿平米。
• 成本控制关键：技术升级和劳务外包有效降低运营成本，提升服务效率。
• 行业估值合理：当前板块平均估值为13.3倍16年PE和2.6倍16年PB，具备投资价值。

关键信息

行业概况

• 行业规模：截至2014年，中国物业管理公司超过7万家，但仅有不到20家管理面积超5,000万平米。
• 市场分布：一线城市占35%，二线城市占42%，三四线城市占23%。
• 管理面积来源：大多数物业公司依赖母公司资源，如中海物业90%来自中海物业，万科物业95%来自万科自建物业。
• 增值服务：彩生活“彩之云”平台注册用户达200万，活跃用户85.5万；中奥到家“爱到家”平台覆盖第三方社区，截至2016年3月覆盖2,870个社区。

公司情况

• 上市公司：彩生活（1778：HK）、中海物业（2669：HK）、中奥到家（1538：HK）已上市，绿城服务和祈福生活服务已披露上市计划。
• 管理面积：彩生活管理面积达3.22亿平米，位居行业第一；中海物业和中奥到家分别为8,300万平米和3,400万平米。
• 收费模式：彩生活90%采用酬金制，其余公司多采用包干制。

估值与评级

• 行业评级：首次覆盖物业管理行业，给予超配评级。
• 公司评级：彩生活（1778：HK）给予买入评级，中海物业（2669：HK）和中奥到家（1538：HK）建议重点关注。
• 估值数据：平均PE为13.3倍，PB为2.6倍。

成本与效率

• 成本结构：人工成本占营业成本一半以上，技术升级和外包有效降低费用。
• 运营效率：2014年人均在管面积达5,406平米，人均产出达10万元。

政策影响

• 政策变化：2014年取消物业管理费上限，2016年不再新建封闭小区，对行业短期影响有限。
• 价格粘性：平均物业管理费为2.07元/平米/月，提价需业主大会批准。

行业发展趋势

• 智慧社区：推动技术应用，优化服务流程，提升客户满意度。
• 增值服务：通过020平台拓展服务内容，如彩生活提供房屋、维护及理财服务，中奥到家提供社区商品配送服务。

结论

物业管理行业具备良好的增长潜力，未来将受益于行业整合、技术升级和增值服务的发展。随着更多公司通过资本市场融资，行业集中度有望提升，利润率逐步改善。投资者应关注具备较强执行力和多元化服务的公司，如彩生活、中海物业和中奥到家。