2017-物业管理行业：传统物业新蓝海，打造智慧社区_22页-2mb

物业管理行业总结

核心内容

物业管理行业正经历快速的发展和整合，随着多家公司上市，行业集中度逐步提高。2016年预计至少有两家物业管理公司将在港股上市，这将为行业带来更多的资金和整合机会。行业整体呈现出高度分散的特点，但头部企业正通过增值服务和O2O平台拓展业务，提升盈利能力和市场竞争力。

主要观点

• 行业整合趋势：随着港股上市的增加，行业整合进程加速。2014年至2015年已有三家物业管理公司成功上市，未来有望进一步扩大。
• 盈利模式差异：行业主要采用两种收费模式——酬金制和包干制。酬金制的毛利率可达100%，而包干制则受议价能力和成本控制影响，毛利率通常较低。
• 增值服务多元化：物业公司纷纷推出O2O平台，以提供更丰富的增值服务，如社区服务、产品销售、金融和医疗等。彩生活、中奥到家和绿城服务等公司已取得显著进展。
• 市场增长潜力：随着城市化率和人均可支配收入的提升，物业市场规模有望持续扩大。预计到2020年，市场规模将从2015年的约26.8亿平方米增长至32.8亿平方米。
• 成本控制能力：通过技术升级和外包，物业公司的运营成本持续下降。头部公司通常具有更低的运营费用率，有助于提升利润率。

关键信息

行业现状

• 公司数量：中国物业管理行业有超过70,000家公司，但仅有不到20家公司的合约管理面积超过5,000万平方米。
• 公司类型：约80%的公司具有房地产开发商背景，而20%为独立物业公司。
• 收费模式：
  • 酬金制：物业公司按一定比例（通常为10%）收取管理费，毛利率接近100%。
  • 包干制：物业公司收取全额管理费并承担相关成本，毛利率受议价能力和成本控制影响。
• 主要公司：
  • 彩生活服务集团（1778:HK）：截至2015年末，管理面积达3.22亿平方米，为行业最大。
  • 中海物业集团（2669:HK）：管理面积为8,300万平方米，主要来源于中海自身物业。
  • 中奥到家集团（1538:HK）：管理面积为3,400万平方米，几乎全部来自外部开发商。
  • 绿城服务集团（3900:HK）：管理面积为1亿平方米，已披露上市计划。

市场趋势

• 城市分布：管理面积主要集中在二三线城市，占比分别为42%和23%。
• 增长驱动：城市化率和人均可支配收入的提升是行业增长的主要动力。
• 市场预测：
  • 城市化率预计从2014年的54.8%增长至2020年的约60%。
  • 人均居住面积预计从2012年的32.91平方米增长至2020年的38平方米。

收入与利润

• 收入构成：2015年，物业管理服务收入占公司总收入的80%，增值服务贡献0.5%-13%。
• 利润增长：2014年，物业公司的净利润增长达到18.4%，其他业务增长39.8%。
• 毛利率差异：彩生活服务集团的毛利率为55%，而其他公司平均为24%。

成本控制

• 运营成本下降：2014年，平均运营费用率下降至约77.7%，其中人工成本占比超过一半。
• 技术应用：物业公司加大技术投入，优化工作流程，提高服务效率，从而控制成本。

政策影响

• 收费政策：2014年，住宅物业费上限被取消，允许市场化定价。
• 政策变化：2016年政府宣布禁止封闭社区，推动开放社区发展，但短期内对行业影响有限。

O2O平台发展

• 平台情况：主要物业公司均推出了O2O平台，彩生活服务集团的“彩之云”平台用户数量最多，中奥到家的“爱到家”平台是唯一覆盖第三方社区的平台。
• 用户数据：
  • 彩生活服务集团：截至2015年末，注册用户200万，活跃用户85.5万。
  • 中奥到家集团：截至2016年3月，覆盖2,870个社区，注册用户29.5万，月活跃用户占比32%。

估值分析

• 当前估值：行业平均估值为13.3倍16年PE和2.6倍16年PB。
• 评级建议：首次覆盖给予行业超配评级，并推荐彩生活服务集团（1778:HK）、中海物业集团（2669:HK）和中奥到家集团（1538:HK）。

未来展望

随着行业整合、成本控制能力提升以及O2O增值服务的发展，物业管理行业前景广阔。建议投资者关注已上市和即将上市的公司，特别是那些在增值服务和成本控制方面表现突出的企业。