深度报告-20221212-华创证券-房地产行业深度研究报告_国央企的逆势机遇_25页_2mb

房地产行业深度研究报告总结

核心内容

2022年国央企在房地产行业展现出明显的逆势优势，主要体现在销售、拿地和融资三个端口。国央企凭借高能级城市布局和良好的信用资质，销售表现优于民企，拿地力度和融资规模也显著提升。预计2023年，国央企仍将保持销售、拿地和融资的优势，特别是在核心城市，国央企的拿地占比达到84%，为销售复苏奠定基础。

主要观点

• 销售端：国央企在2022年7月断贷风波后，销售增速明显优于民企，销售均价与销售增速呈正相关，反映其在高能级城市布局的优势。
• 拿地端：在行业缩表背景下，国央企拿地下滑幅度远低于民企，部分企业如华发股份、越秀地产等逆势扩张，显示出对核心城市的深耕能力。
• 融资端：国央企在公开市场融资方面逆势增长40%，且短期有息负债占比降至26%，优于民企的45%。融资环境的改善预计将在2023年传导至土地市场，带动高能级城市房价预期改善。

关键信息

一、2022年国央企表现

1. 销售表现：

   • 克而瑞数据显示，TOP50国央企销售金额连续两个月保持正增长。
   • 销售均价与销售增速正相关，反映高能级城市布局的抗跌能力。
   • 城建发展、越秀地产、华发股份销售增速领先。

2. 拿地表现：

   • 2022年前11个月，国央企拿地金额占比达到80%，远高于民企的16%。
   • 华发股份、越秀地产、建发房产等企业在核心城市保持较高的拿地强度。

3. 融资表现：

   • 国央企公开市场融资逆势增长40%，有息负债规模保持稳定。
   • 短期有息负债占比降至26%，而民企则升至45%。
   • 头部央企如华润置地、中国金茂发债规模增幅超100%。

二、2023年结构性机遇

1. 核心城市复苏：

   • 核心16城土地市场在2022年出现短期超跌，但土地楼面均价逆势增长。
   • 国央企在核心城市拿地占比达84%，为销售复苏提供保障。

2. 地方国企机会：

   • 合肥城建等地方国企深耕当地，土储质量较高，有望在核心城市销售恢复中实现弯道超车。

三、直接融资利好

1. 定增机会：

   • 2014年后，房企定增定价日PB均在1倍以上，国央企PB中位数为2.2倍。
   • 部分国央企如华发股份、格力地产已披露定增预案，有望改善资产负债率和现金流。

2. 并购重组：

   • 并购重组政策优化，部分国央企可收购母公司旗下未上市地产资产，完成资产重组。
   • 华侨城A、天健集团等具备并购潜力。

四、估值修复机会

1. 剩余收益模型：

   • 估值为当期归母所有者权益与未来3年剩余收益的折现之和。
   • 中国金茂、中国海外发展等国央企存在显著估值折价，修复空间较大。

2. 结构性复苏：

   • 部分房企如绿城中国、华润置地、华发股份、建发国际集团、中交地产等有望带动高能级城市小周期上行。

投资建议

• 关注国央企估值修复：金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。
• 关注逆势扩张：绿城中国、华润置地、华发股份、建发国际集团、中交地产等。
• 关注头部国央企及剩者为王的非国央企：万科A、保利发展、招商蛇口等头部国央企，以及龙湖集团、金地集团、新城控股等非国央企。

风险提示

• 融资政策落地不及预期。
• 行业缩表失控。

报告亮点

• 行业背景：房地产行业仍处于下行期，但国央企在销售、拿地和融资端优势明显。
• 核心城市复苏：核心城市土地市场企稳，销售均价与销售增速正相关。
• 直接融资利好：股权融资放开，国央企将率先受益，具备估值修复和扩张机会。

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投资主题

• 估值修复与逆势扩张机会。
• 核心城市结构性复苏机会。

团队介绍

• 组长、首席研究员：单戈，中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。

联系方式

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