产业债行业比较体系专题之十三：本次疫情影响下地产债分化加剧，危中有机申万宏源-20页_1mb

2020年新型冠状病毒感染肺炎疫情对地产债影响分析总结

核心内容

本次新型冠状病毒感染肺炎疫情对房地产行业产生了一定影响，尤其是对销售回款和房企现金流造成压力。但与2003年非典疫情相比，本次疫情对地产销售和开工的影响相对短暂，主要风险在于疫情持续时间超预期。同时，行业内分化进一步加剧，融资成本、土储布局、销售能力等因素将决定房企的抗风险能力和投资机会。

主要观点

1. 销售回款与现金流压力

   • 销售回款是房企的主要资金来源，占约50%，国内贷款和自筹占1.5:3.5。
   • 1-2月销售影响较小，主要集中在春节和疫情对返乡置业的抑制。
   • 3-4月若疫情持续，对地产销售和新开工影响将显著加大，尤其对高周转、高负债房企。

2. 商业地产影响

   • 商业地产主要受影响是租金减免，大部分房企受影响租金在1亿以下。
   • 万达商管、华润置地等商业地产占比高的房企受影响较大，租金收入占比较高。
   • 若疫情进一步扩散，可能影响到期商业续签率和租金价格。

3. 再融资情况

   • 地产融资偏紧但整体较顺畅，以借新还旧为主。
   • 民企净融资持续为负，而地方国企和央企净融资额为正或稳定。
   • 海外美元债市场在1月大幅增长，恒大、碧桂园等房企融资规模较大。

4. 融资成本分化

   • 融资成本差异显著，民企融资成本普遍高于央企和国企。
   • 19年融资成本在7%以上的房企包括华宇、华夏幸福、花样年等，面临资金占用压力。

5. 行业分化加剧

   • 融资优势明显、布局核心城市圈、财务稳健的房企抗风险能力更强。
   • 质量较差的小房企应规避，尤其是杠杆高、短期偿债指标差、盈利周转弱的主体。

关键信息

1. 疫情对销售与现金流的影响

• 销售影响：1月百强房企销售同比下降12%，主要受春节和疫情因素影响。1-2月销售占比全年约15%，影响可控，但若疫情持续，3-4月影响将加剧。
• 现金流压力：销售回款对房企现金流影响最大，若疫情持续，可能导致房企收缩开支以保障现金流。
• 销售恢复：一二线城市销售修复更快，价格压力更小，而三四线城市销售受影响较大。

2. 商业地产影响分析

• 租金减免：多数房企对1-2月租金进行减免，影响金额普遍较小，万达商管减免金额最大，达30亿。
• 受影响企业：如万达商管、华润置地、宝龙、中骏、大悦城、星河控股等商业地产较多的房企受影响较大。
• 租金占收入比：万达商管租金收入占总收入28.4%，受影响租金占10.21%；华润置地受影响租金占4.56%。

3. 再融资与融资结构

• 融资趋势：地产融资收紧后，房企主要依赖借新还旧，1月净融资额小幅为正。
• 融资来源：央企融资以银行贷款为主，占比超50%；民企融资结构中信托及其他融资占比更高。
• 融资成本：国企和高等级房企融资成本明显低于民企，如央企AAA平均票面利率为3.99%，而民企AAA为7.47%。

4. 投资建议

• 关注抗风险能力强的房企：融资优势明显、布局一二线城市、财务稳健的房企值得关注。
• 规避风险主体：杠杆高、短期偿债指标差、盈利周转弱的中小房企建议规避。
• 重点关注指标：包括货币资金充裕程度、销售回款、融资成本、债务结构、现金流压力等。

5. 行业趋势

• 分化加剧：疫情下，地产行业将进一步分化，优质房企将获得更多投资机会。
• 现金流为王：短期内房企应重点关注货币资金对短债的覆盖能力。
• 政策影响：各地政策调整，如推迟土地出让时间，对房企融资和销售产生一定影响。

建议关注的房企

• 抗风险能力强：万科、保利、华润置地、龙湖地产、招商蛇口等。
• 高融资成本主体：华宇、华夏幸福、花样年、当代置业、阳光集团、宝龙、时代、建业、融侨等。
• 融资结构优化：央企、国企及高等级房企在融资结构和成本方面更具优势。

总结

本次疫情对地产行业产生了一定冲击，但影响相对可控。房企应重点关注销售回款、现金流、融资成本及债务结构。融资优势明显、布局核心城市圈、财务稳健的房企抗风险能力更强，是投资首选。而融资成本高、短期偿债能力差、盈利弱的中小房企则需谨慎对待。