20180129-广发证券-房地产行业_成交依旧大于新增供给_去化维持较高水平_15页_889kb

房地产行业分析总结

核心内容

本周房地产行业在政策和市场基本面方面呈现出以下特征：

• 政策层面：地方政府继续因城施策，调控政策未明显放松，但部分城市如江苏、广东出台人才宽松政策，支持人才落户和住房需求。
• 市场基本面：商品房成交面积高于新增供给，库存总量继续下行，市场去化维持较高水平。
• 估值体系：随着行业集中度的提升，板块估值体系由NAV估值向PE估值转变，龙头房企因经营可持续性强，可享受更高的估值溢价。

主要观点

政策情况

• 各地政府在2018年政府工作报告中继续执行房地产调控政策，强调因城施策。
• 北京、上海、天津、海南等地均表态坚持调控，保持政策连续性。
• 江苏和广东明确提出放宽人才落户限制和改善人才住房问题，人才政策成为地方调控新方向。

市场表现

• 上周50个城市商品房成交面积为534.15万平方米，环比下跌3.1%，同比下滑10.9%。
• 分线来看：
  • 一线城市成交面积59.08万平方米，环比下跌10.5%，同比下滑5.3%。
  • 二线城市成交面积260.14万平方米，环比下跌2.3%，同比继续下跌6.4%。
  • 三四线城市成交面积214.92万平方米，环比下跌1.7%，同比下滑17.1%。
• 1月前25天，50城市商品房成交同比下滑12.7%，其中一线城市同比下滑31.5%，三四线城市同比下滑18.6%，二线城市同比微降0.5%。
• 推盘量方面，上周15个城市推盘量环比回升，但总体仍处于低位，新增供给仍不及成交水平，导致库存总量继续下行。

投资观点

• 龙头房企具备更强的盈利能力和经营可持续性，应给予PE估值，并享受更高的估值溢价。
• 推荐一线龙头：招商蛇口、万科A、金地集团。
• 推荐二线龙头：荣盛发展、广宇发展、新城控股、阳光城、中南建设、蓝光发展、华夏幸福、新湖中宝。
• 子领域推荐：光大嘉宝、东百集团。

关键信息

城市成交情况

• 一线城市：

  • 北京：成交14.19万方，环比上涨100.4%，同比上涨59.7%。
  • 上海：成交20.92万方，环比下跌34.88%，同比下跌32.8%。
  • 广州：成交15.18万方，环比微涨2.06%，同比下跌29.53%。
  • 深圳：成交8.80万方，环比下跌26.20%，同比上涨952.55%。

• 二线城市：

  • 杭州：成交41.53万方，环比上涨11.19%，同比上涨146.97%。
  • 南京：成交14.09万方，环比下跌27.74%，同比下跌19.56%。
  • 厦门：成交11.20万方，环比上涨83.98%，同比上涨45.11%。
  • 长沙、无锡等城市表现相对较好，而南宁、南昌、温州等城市成交环比明显下滑。

• 三四线城市：

  • 成交面积环比下跌1.7%，同比下滑17.1%。

土地市场情况

• 全国100大中城市土地供应面积为1849.1万平方米，环比下跌39.0%，同比上涨43.5%。
• 土地成交面积为2238.2万平方米，环比下跌8.0%，同比下跌23.5%。
• 一线城市和三线城市土地成交环比上涨，二线城市土地成交环比下跌。
• 土地出让金同比下跌8.8%，环比下跌1.5%，其中三线城市出让金环比上涨22.8%。
• 土地溢价率（3个月移动平均）为17.8%，其中住宅用地溢价率为20.5%。

库存与去化

• 上周15城市商品房库存环比微幅下行0.11%，其中一线城市库存环比上涨0.30%，二、三线城市库存指数分别下跌0.37%和0.64%。
• 去化周期为14.2个月，整体去化维持较高水平。

投资动态

• 新城控股、嘉凯城、荣安地产等公司发布2017年业绩预增公告，净利润增长显著。
• 部分房企进行融资活动，如龙湖地产和旭辉控股分别进行信贷融资和可换股债券融资。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业销售回落快于预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-01-29

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，3年研究经验。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%至15%。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%至5%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

图表与数据来源

• 图1：上周主要政策一览（2018.01.22-2018.01.28）
• 图2：50城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：50城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：50城新房月度成交同环比
• 图5：50城分线城市新房月度成交同比
• 图6：50城新房成交整体年趋势
• 图7：50城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2017.01.19-2018.01.25）
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：14城市二手房成交整体年趋势
• 图14：14城市分线二手房成交年趋势
• 图15：15城市商品房周度推盘
• 图16：15城市商品房月度推盘
• 图17：15城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：15城市商品房月度批售比
• 图19：15城市商品房周度库存及去化周期
• 图20：15城市及分线城市商品房库存指数
• 图21：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图22：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图23：全国100大中城市土地出让金及同环比
• 图24：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图25：全国100大中城市土地出让金分线城市环比
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市土地出让金分线城市环比
• 图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.01.22-2018.01.26）

数据来源

• Wind
• CRIC
• 广发证券发展研究中心
• 公司公告

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