世邦魏理仕：土地使用权续期：对商业地产投资和定价的影响_10页_3mb

智慧投资：土地使用权续期对商业地产的影响

核心内容

随着上世纪九十年代出让的商办用地剩余年期逐步减少至20年以内，土地使用权续期问题在接下来的十年中将愈发重要。这一议题不仅关系到商业地产的可持续发展，也直接影响到资产估值与投资决策。

主要观点

• 土地使用权制度背景：自1988年起，中国实行土地使用权有偿有限期制度，商办用地最长使用年限为40-50年，住宅用地为70年。
• 现行规定：住宅用地使用权届满可自动续期，而商办用地需在到期前申请有偿续期，但目前尚无全国层面的明确指导意见。
• 续期方式与成本：商办用地续期需补缴土地价款，补缴比例和方式尚不明确，但已有地方性政策如深圳和浙江海宁提供参考。
• 对资产价值的影响：剩余土地年期越短，资产价值下降幅度越大。投资人普遍认为，土地续期可有偿进行，且续期年限通常为最高法定年限。
• 估值模型：资产价值可通过“营运净收入/综合资本化率”计算，其中土地年期系数是综合资本化率的重要组成部分，反映剩余年期带来的风险溢价。
• 市场不确定性：由于缺乏统一的续期政策，投资人对土地年期短于20年的资产持谨慎态度，而部分境外投资人则可能完全回避此类资产。

关键信息

土地使用权续期政策现状

• 住宅用地：根据《民法典》，住宅用地使用权届满后可自动续期，续期费用依据法律、行政法规办理。
• 商办用地：需在到期前一年申请续期，补缴土地价款，但续期年限、补缴标准、支付方式等尚未明确。

地方实践案例

• 深圳：2004年出台规定，商办用地续期可补交地价至最高年限，补缴比例为基准地价的35%。
• 浙江海宁：2018年规定商业用地续期最长20年，补缴地价比例为当地基准地价的57%（折算楼面地价为15%）。

土地年期对资产价值的影响

• 非线性关系：剩余年期越短，资产价值下降越快，影响呈非线性趋势。
• 资本化率计算：土地年期系数 = 1 / (1 - 1 / (1 + 基本资本化率)^剩余年期)
• 影响因素：市场地价、补缴比例、补缴方式、未来土地价格增长率、折现率等均影响估值曲线。

实证研究分析

• 上海案例：选取了9宗核心区标准写字楼交易，分析土地剩余年期对交易价格的影响。
• 结论：
  • 剩余年期在25-30年时，对资产价格影响较小；
  • 剩余年期越短，补缴地价对交易价格的影响越大；
  • 土地年期小于20年时，补缴地价因素对价格的影响呈加速放大趋势。

结论与建议

对投资人和业主

• 土地使用权续期已成为市场共识，投资人普遍乐观；
• 土地年期是资产定价的关键变量，年期越短，价值影响越大；
• 土地续期政策的灵活执行有助于提升市场信心。

对政策制定和监管机构

• 土地使用权续期将成为城市更新的重要议题；
• 建议出台明确、可执行的续期政策，包括续期年限、补缴方式、费用标准等；
• 建立国家层面的指引性框架，同时允许地方灵活执行，以适应不同城市的发展阶段和市场状况。

建议

• 统一土地使用权续期机制，减少市场不确定性；
• 推动地方试点经验的推广与完善，提升政策的可操作性；
• 加强市场对土地续期政策的理解与预期，促进商业地产市场的健康发展。