> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 二级量价齐升，广州探索土地使用权续期 ## 核心内容概览 - **市场表现**：中证REITs全收益指数本周上涨1%，换手率环比回升，保租房板块领涨。 - **资产配置**：REITs与股债息差收窄，派息率有所回落，产权类与经营权类REITs的P/NAV和P/FFO分别升至1.27X和13.47X。 - **政策动态**：广州市发布工商业用地市场化配置改革指导意见，首次明确土地使用权续期费用计算方式，为REITs估值提供确定性。 - **项目动态**：易方达广西北投高速公路REIT即将进行网下询价，砂之船REIT估值微降。南方顺丰物流REIT部分战配份额即将解禁。 - **经营公告**：多只REITs披露2026Q1临时公告，部分项目因租户搬离或发电量变化影响净值表现。 - **风险提示**：包括发行审核节奏变化、投资者参与度波动、宏观经济环境变化等。 --- ## 主要观点与关键信息 ### 1. 市场整体表现 - **中证REITs全收益指数**：2026年4月第3周上涨1%，涨幅介于沪深300与中证红利全收益指数之间。 - **市场情绪**：无风险利率回落推动长久期资产走强，保租房、IDC及公用事业板块表现突出。 - **换手率**：日均换手率回升至0.39%，保租房和产业园流动性改善明显，消费、IDC、仓储物流板块有所缩量。 ### 2. REITs估值与收益表现 - **产权类REITs**： - 派息率（TTM）为4.65%，处于历史61%分位。 - P/NAV为1.27X，处于历史80%分位。 - IRR为4.1%，处于历史33%分位。 - **经营权类REITs**： - 派息率为8.81%，处于历史80%分位。 - P/FFO为13.47X，处于历史57%分位。 - IRR为5.2%，处于历史32%分位。 ### 3. 项目动态与临时公告 - **易方达广西北投高速公路REIT**：4月22日进行网下询价，询价区间为7.114-8.568元/份。 - **砂之船REIT**：估值下调0.7%，截至2025年末不动产估值为50.28亿元。 - **南方顺丰物流REIT**：部分战配份额于4月21日解禁，解禁资金约5.54亿元。 - **广发成都高投产业园REIT**：2026Q1出租率同比下降20.40%至73.87%，但环比下降幅度较小，为6.78%。 - **能源类REITs**：嘉实中国电建、鹏华深圳能源REIT发电量同比上升，中航京能、工银蒙能REIT发电量同比下降。 ### 4. 广州市工商业用地续期政策 - **政策发布**：广州市规划和自然资源局发布《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，首次明确土地使用权续期费用计算方式。 - **续期情形**： - **到期申请续期**：土地使用年限届满前1年可申请，除特定情形外原则上予以续期。 - **逾期申请续期**：指导意见实施前已届满或将在一年内届满的，可在实施之日起2年内申请。 - **提前申请续期**：土地使用年限过半且距届满1年以上，可提前申请，需满足增资扩产或低效用地再开发条件。 - **续期费用与年限**： - **工业用地**：达标项目续期费为（续期年 ÷ 法定最高年限）× 基准地价 × 用地面积 × 70%，最长20年；不达标则无折扣，最长5年，以租赁方式办理。 - **商服用地**：达标项目续期费为（续期年 ÷ 法定最高年限）× 标定地价 × 建筑面积 × 70%，最长20年；不达标则为（续期年 ÷ 法定最高年限）× 标定地价 × 建筑面积，最长10年。 - **政策意义**：为投资者提供“土地续期权”量化参考，降低资产估值不确定性。 ### 5. 大宗交易与市场流动性 - **大宗交易**：共22宗，金额6.81亿元，平均折价率0.64%，折价幅度走阔。 - **溢价交易**：中信建投国家电投新能源REIT成交额最大，约2.94亿元，溢价0.85%。 - **折价最大**：华泰苏州恒泰租赁住房REIT、中金普洛斯REIT分别折价2.89%、2.04%。 --- ## 风险提示 - **发行审核节奏变化**：可能影响REITs发行进度。 - **投资者参与度波动**：可能影响市场流动性。 - **申报项目质量/数量变化**：影响市场整体表现。 - **产业结构导向调整**：可能改变REITs的配置偏好。 - **资产经营业绩下滑**：影响REITs的现金流和估值。 - **单一资产波动较大**：可能对整体市场产生影响。 - **宏观经济环境变化**：对顺周期REITs资产运营情况产生影响。 - **系统性风险**：可能影响整个市场表现。 --- ## 项目进展与市场动态 - **基础设施REITs**： - 在审项目10单，注册通过2单。 - 华夏湖北交投楚天高速公路REIT收到交易所第二轮问询函。 - 招蛇保租REIT计划扩募，新增保租房项目。 - **商业不动产REITs**： - 在审项目17单，砂之船REIT估值微调。 - 多个项目披露Q1临时公告，涉及出租率和租金收入变动。 - **招投标进展**： - 北投新奥购物中心REIT进入公开招标阶段。 - 济南城市发展集团有限公司租赁住房REIT项目中银基金中标。 --- ## 总结 2026年4月第3周，REITs市场整体表现良好，中证REITs全收益指数上涨1%，换手率回升。保租房、IDC及公用事业板块涨幅领先，而产业园、消费等板块表现相对较弱。广州市发布工商业用地续期政策，为REITs估值提供更清晰的参考，有助于降低不确定性。部分项目因租户搬离或发电量变化披露Q1临时公告，对REITs净值产生影响。此外，大宗交易折价率走阔，但国家电投新能源REIT溢价成交。整体来看，市场仍保持稳定，但需关注政策执行细节及宏观经济变化带来的潜在风险。