20260420-申万宏源-2026年公募REITs市场4月第3周周报_二级量价齐升_广州探索土地使用权续期_29页_2mb

二级量价齐升，广州探索土地使用权续期

核心内容概览

• 市场表现：中证REITs全收益指数本周上涨1%，换手率环比回升，保租房板块领涨。
• 资产配置：REITs与股债息差收窄，派息率有所回落，产权类与经营权类REITs的P/NAV和P/FFO分别升至1.27X和13.47X。
• 政策动态：广州市发布工商业用地市场化配置改革指导意见，首次明确土地使用权续期费用计算方式，为REITs估值提供确定性。
• 项目动态：易方达广西北投高速公路REIT即将进行网下询价，砂之船REIT估值微降。南方顺丰物流REIT部分战配份额即将解禁。
• 经营公告：多只REITs披露2026Q1临时公告，部分项目因租户搬离或发电量变化影响净值表现。
• 风险提示：包括发行审核节奏变化、投资者参与度波动、宏观经济环境变化等。

主要观点与关键信息

1. 市场整体表现

• 中证REITs全收益指数：2026年4月第3周上涨1%，涨幅介于沪深300与中证红利全收益指数之间。
• 市场情绪：无风险利率回落推动长久期资产走强，保租房、IDC及公用事业板块表现突出。
• 换手率：日均换手率回升至0.39%，保租房和产业园流动性改善明显，消费、IDC、仓储物流板块有所缩量。

2. REITs估值与收益表现

• 产权类REITs：
  • 派息率（TTM）为4.65%，处于历史61%分位。
  • P/NAV为1.27X，处于历史80%分位。
  • IRR为4.1%，处于历史33%分位。
• 经营权类REITs：
  • 派息率为8.81%，处于历史80%分位。
  • P/FFO为13.47X，处于历史57%分位。
  • IRR为5.2%，处于历史32%分位。

3. 项目动态与临时公告

• 易方达广西北投高速公路REIT：4月22日进行网下询价，询价区间为7.114-8.568元/份。
• 砂之船REIT：估值下调0.7%，截至2025年末不动产估值为50.28亿元。
• 南方顺丰物流REIT：部分战配份额于4月21日解禁，解禁资金约5.54亿元。
• 广发成都高投产业园REIT：2026Q1出租率同比下降20.40%至73.87%，但环比下降幅度较小，为6.78%。
• 能源类REITs：嘉实中国电建、鹏华深圳能源REIT发电量同比上升，中航京能、工银蒙能REIT发电量同比下降。

4. 广州市工商业用地续期政策

• 政策发布：广州市规划和自然资源局发布《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，首次明确土地使用权续期费用计算方式。
• 续期情形：
  • 到期申请续期：土地使用年限届满前1年可申请，除特定情形外原则上予以续期。
  • 逾期申请续期：指导意见实施前已届满或将在一年内届满的，可在实施之日起2年内申请。
  • 提前申请续期：土地使用年限过半且距届满1年以上，可提前申请，需满足增资扩产或低效用地再开发条件。
• 续期费用与年限：
  • 工业用地：达标项目续期费为（续期年 ÷ 法定最高年限）× 基准地价 × 用地面积 × 70%，最长20年；不达标则无折扣，最长5年，以租赁方式办理。
  • 商服用地：达标项目续期费为（续期年 ÷ 法定最高年限）× 标定地价 × 建筑面积 × 70%，最长20年；不达标则为（续期年 ÷ 法定最高年限）× 标定地价 × 建筑面积，最长10年。
• 政策意义：为投资者提供“土地续期权”量化参考，降低资产估值不确定性。

5. 大宗交易与市场流动性

• 大宗交易：共22宗，金额6.81亿元，平均折价率0.64%，折价幅度走阔。
• 溢价交易：中信建投国家电投新能源REIT成交额最大，约2.94亿元，溢价0.85%。
• 折价最大：华泰苏州恒泰租赁住房REIT、中金普洛斯REIT分别折价2.89%、2.04%。

风险提示

• 发行审核节奏变化：可能影响REITs发行进度。
• 投资者参与度波动：可能影响市场流动性。
• 申报项目质量/数量变化：影响市场整体表现。
• 产业结构导向调整：可能改变REITs的配置偏好。
• 资产经营业绩下滑：影响REITs的现金流和估值。
• 单一资产波动较大：可能对整体市场产生影响。
• 宏观经济环境变化：对顺周期REITs资产运营情况产生影响。
• 系统性风险：可能影响整个市场表现。

项目进展与市场动态

• 基础设施REITs：
  • 在审项目10单，注册通过2单。
  • 华夏湖北交投楚天高速公路REIT收到交易所第二轮问询函。
  • 招蛇保租REIT计划扩募，新增保租房项目。
• 商业不动产REITs：
  • 在审项目17单，砂之船REIT估值微调。
  • 多个项目披露Q1临时公告，涉及出租率和租金收入变动。
• 招投标进展：
  • 北投新奥购物中心REIT进入公开招标阶段。
  • 济南城市发展集团有限公司租赁住房REIT项目中银基金中标。

总结

2026年4月第3周，REITs市场整体表现良好，中证REITs全收益指数上涨1%，换手率回升。保租房、IDC及公用事业板块涨幅领先，而产业园、消费等板块表现相对较弱。广州市发布工商业用地续期政策，为REITs估值提供更清晰的参考，有助于降低不确定性。部分项目因租户搬离或发电量变化披露Q1临时公告，对REITs净值产生影响。此外，大宗交易折价率走阔，但国家电投新能源REIT溢价成交。整体来看，市场仍保持稳定，但需关注政策执行细节及宏观经济变化带来的潜在风险。