20251209-世邦魏理仕-人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局专题报告_新引擎_新航道_32页_12mb

报告主题

人工智能投资、未来城市、适应性空间、劳动力转型、构建韧性

报告目录

1. 人民币机构资本在商业地产投资领域的回顾
2. 全谱系投资路径的解析与回顾
3. 商业地产租赁市场的最新趋势
4. 资本化率的现状观察

核心发现

• 人民币资本占比逐年提升：2021年以来，尤其是受全球货币政策影响，外资活跃度显著下滑，内资买家尤其是保险、产业资本在大宗交易中表现出极高的活跃度，2025年上半年占比已逼近100%。
• 高需求资产类别：工业物流、零售商业、写字楼、综合体为险资的主要配置类型，预计未来长租公寓、数据中 心、康养等领域将成为险资重要布局方向。
• REITs市场持续扩张：公募和机构间REITs已经成为商业地产一级与二级市场之间的关键连接，资产类型持续丰富，仓储物流为目前主要发行资产。
• 租赁市场变化趋势：上海长租公寓市场经历2023-2024年的供给高峰后，正在逐步恢复供需平衡；内环内区域出租率稳定在90%以上，具备租金增长潜力。
• 零售物业表现优异：一线城市优质零售物业出租率较为稳定，强运营能力的业主显著提升资产表现，奥特莱斯服务周边高频民生消费，表现相对稳健。
• 办公市场韧性强：核心商务区虽然空置率偏低，但需求稳定，租户倾向保留核心地段办公空间，过去五年的平均出租率保持较高水平。
• 资本化率趋高影响估值：现阶段投资者普遍保持审慎态度，资产资本化率在逐年扩大，预计短期仍有下压力，但随着资本化率趋同，优质资产的投资价值依然具备吸引力。

总体趋势

人民币机构资本正在重塑中国商业地产领域投资格局，通过多层面资本工具及投资者结构推动资产改善与流动性提升，尤其在仓储物流、长租公寓、零售及办公领域呈现显著分化趋势，未来将更注重机会型、稳健类资产的收益潜力。