2021-11-15-世邦魏理仕-「数字」北京_22页_4mb

未来城市：数字经济对北京商业地产生态的影响

核心内容

本报告分析了数字经济在北京的发展现状及其对商业地产市场的影响。数字经济已成为推动北京经济增长的重要引擎，尤其在科技、新媒体、通讯（TMT）等产业领域，对商业地产的需求和使用模式产生了深远影响。随着5G、物联网、人工智能等技术的快速发展，数字技术与实体经济的融合不断加深，使得传统行业在数字化转型过程中对商业地产的使用也呈现出新的特点。

主要观点

数字经济的重要性

• 数字经济以数字化知识和信息为核心生产要素，通过技术与实体经济的深度融合，提升经济和社会的智能化水平。
• 北京数字经济规模在2020年达到2.0万亿元，占GDP比重达55.9%，居全国第一。
• 数字经济政策持续支持，如“十四五”规划、数字自由贸易区、北京证券交易所等，为未来数字经济发展提供了有力支撑。

区域选址趋势

• 集聚区域：中关村、望京、丽泽、奥体等区域是TMT企业的主要聚集地，其中中关村和望京因高需求和高租金而成为重点。
• 新兴区域：通州、亦庄、北清路、石景山等新兴区域因政策支持和成本优势，逐步吸引TMT企业入驻，成为未来增长点。

头部企业影响

• 头部企业在选址和租赁策略上更加集中，对大体量办公空间的需求显著增加。
• 由于标准写字楼供应有限，头部企业更倾向于采用“总部+项目或卫星办公室”布局，或选择非标类办公、购置物业、自建办公等多元化策略。

跨界融合趋势

• 传统行业在数字化升级过程中，越来越重视办公空间的设计和功能，以吸引和留住数字化人才。
• 金融行业作为传统服务业的代表，正在通过设立金融科技子公司，推动办公空间需求增长，并开始与TMT企业在选址和空间使用上产生交集。

关键信息

数字经济发展概述

• 数字经济分为数字产业化和产业数字化，前者主要集中在TMT产业，后者则推动传统行业数字化转型。
• 2015-2020年北京数字经济相关指标显著增长，显示其在数字经济领域的持续领先。

区域选址分析

• 泛中关村集群：中关村商务区因稀缺的可租赁面积和高租金，促使租户结构更新，周边如上地、软件园成为新选择。
• 大望京集群：望京在疫情后需求回暖，空置率降至5%以下，成为互联网+服务企业的主要集聚地。
• 丰台集群：丽泽区域因靠近中关村和金融街，成为大型通讯软硬件企业的重要选址。
• 其他成熟商务区：CBD和燕莎因传统行业总部资源，吸引ToB类软件开发、人工智能、新媒体等企业。
• 新兴区域：通州、亦庄、北清路、石景山等区域因政策和成本优势，逐步获得TMT企业的认可。

头部企业策略

• 房地产组合管理：企业通过多点布局，提高灵活性和效率，世邦魏理仕建议制定统一标准和流程，提高整体管理能力。
• 非标类办公：包括酒改办、商改办等，因其区位优势和成本效益，成为头部企业的补充选择。
• 购置：TMT企业在扩张和大体量需求下，通过购置物业解决办公空间问题，尤其在政策支持下更为活跃。
• 自建：企业通过自建办公楼实现定制化需求，但需关注施工流程、技术门槛和环保要求。

跨界融合

• 传统行业，尤其是金融行业，正在借鉴TMT企业的办公环境和空间设计，以适应数字化转型。
• 金融机构设立金融科技子公司，对办公空间有更高的配置要求，如数据中心、服务器等。
• 世邦魏理仕建议金融机构在选址时考虑目标客群的聚客能力，并在设计和功能上实现跨界融合，提升客户体验。

结论

数字经济正深刻改变北京的商业地产生态，推动TMT产业和传统行业的融合与升级。企业在选址和租赁策略上需灵活应对，结合区域政策、成本效益、空间需求等因素，制定多元化的房地产策略。未来，随着数字技术的不断进步和政策的持续支持，北京的商业地产市场将继续向高质量、高智能化方向发展。