> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 不动产行业专题研究：工商业土地使用权续期展望 ## 核心内容 工商业土地使用权续期是当前中国不动产领域的重要改革议题，其推进将对存量资产盘活、城市空间使用效率提升以及企业融资能力产生积极影响。该政策有助于稳定不动产持有者的预期，减少不确定性，从而提振企业家信心，并为地方政府带来额外的财政收入。 ## 主要观点 1. **改革意义** - 工商业土地使用权续期有助于提升城市空间使用效率，支持城市内涵式发展。 - 有助于盘活存量资产，提升资产价值，尤其对优质资产而言，可能带来重估增值。 - 改革可为REITs市场提供更稳定的底层资产，促进不动产证券化发展。 2. **政策背景** - 土地使用权出让制度自上世纪80年代开始实施，工商业用地一般为40至50年。 - 到2026年，不少工商业土地使用权剩余年限不足10年，部分土地已到期或面临续期需求。 - “十五五”规划提出依法稳妥推进工商业土地使用权续期相关法律法规的制定。 3. **地方实践特征** - 各地通过地方立法或试点方式探索续期政策。 - 续期通常为有偿方式，且续期地价较基准地价折让。 - 续期总年限不超过法定最高出让年限，且需权益人自愿申请。 - 政策鼓励经营效率高的主体使用土地，推动不动产资源向优质项目集中。 4. **对资产价值的影响** - 对于运营优质的项目，续期可带来显著的资产增值，项目估值可提升约52亿元。 - 对于运营落后的项目，续期可能带来净损失，因此企业更倾向于提升NOI而非续期。 - 续期政策有助于优化土地资源配置，提升整体国土空间利用效率和价值。 ## 关键信息 - **续期政策影响** - 有偿续期是主流方式，续期地价通常低于基准地价。 - 续期后，优质资产估值可大幅提升，而低效资产可能面临贬值风险。 - **风险因素** - 全国性续期政策尚未明确，续期年限和价格存在不确定性。 - 部分低效不动产可能无法续期或续期成本难以覆盖。 - 土地使用权到期后的处理方式仍不明确，存在政策风险。 - **投资策略** - 工商业土地使用权续期是未来值得关注的制度改革。 - 优质不动产资产可能迎来重估增值机会，适合关注REITs市场。 - 具备不动产运营管理经验的上市企业，尤其是轻资产运营平台及轻重结合的投融管退企业，将直接受益。 ## 附：不同情景下土地使用权续期影响测算 | 项目情况 | 运营优质的项目 | 运营落后的项目 | |------------------|----------------|----------------| | 土地使用权剩余年限 | 10年 | 10年 | | 当期NOI水平 | 5亿元 | 1亿元 | | 年化NOI增速 | 3.0% | 1.0% | | 折现率 | 6.5% | 6.5% | | 土地使用权续期年限 | 30年 | 30年 | | 项目估值（无续期） | 41.8亿元 | 7.6亿元 | | 模拟基准地价续期 | 19.6亿元 | 19.6亿元 | | 模拟续期地价（30年）| 14.7亿元 | 14.7亿元 | | 续期后估值 | 108.5亿元 | 16.2亿元 | | 续期后估值剔除成本 | 93.8亿元 | 1.5亿元 | | 续期带来的价值变化 | +52.0亿元 | -6.1亿元 | | 企业是否续期 | 积极谋求续期 | 不会选择续期，但会提升NOI | ## 资料来源 - 本文节选自中信证券研究部发布的《不动产行业专题研究—工商业土地使用权续期展望》报告（发布日期：2026年6月15日）。 - 测算数据由中信证券研究部提供。 ## 投资者提示 - 本资料仅面向专业机构投资者，非金融机构投资者需联系客户经理获取服务权限。 - 请以报告发布当日的完整内容为准，避免因摘编产生歧义。 - 如有任何疑问，请发送邮件至 [email protected]。 ```