20260616-中信证券-不动产_工商业土地使用权续期展望_4页_340kb

报告摘要

工商业土地使用权续期是当前中国不动产领域的重要改革议题，其推进将对存量资产盘活、城市空间使用效率提升以及企业融资能力产生积极影响。该政策有助于稳定不动产持有者的预期，减少不确定性，从而提振企业家信心，并为地方政府带来额外的财政收入。

改革意义
- 工商业土地使用权续期有助于提升城市空间使用效率，支持城市内涵式发展。
- 有助于盘活存量资产，提升资产价值，尤其对优质资产而言，可能带来重估增值。
- 改革可为REITs市场提供更稳定的底层资产，促进不动产证券化发展。
政策背景
- 土地使用权出让制度自上世纪80年代开始实施，工商业用地一般为40至50年。
- 到2026年，不少工商业土地使用权剩余年限不足10年，部分土地已到期或面临续期需求。
- “十五五”规划提出依法稳妥推进工商业土地使用权续期相关法律法规的制定。
地方实践特征
- 各地通过地方立法或试点方式探索续期政策。
- 续期通常为有偿方式，且续期地价较基准地价折让。
- 续期总年限不超过法定最高出让年限，且需权益人自愿申请。
- 政策鼓励经营效率高的主体使用土地，推动不动产资源向优质项目集中。
对资产价值的影响
- 对于运营优质的项目，续期可带来显著的资产增值，项目估值可提升约52亿元。
- 对于运营落后的项目，续期可能带来净损失，因此企业更倾向于提升NOI而非续期。
- 续期政策有助于优化土地资源配置，提升整体国土空间利用效率和价值。

续期政策影响
- 有偿续期是主流方式，续期地价通常低于基准地价。
- 续期后，优质资产估值可大幅提升，而低效资产可能面临贬值风险。
风险因素
- 全国性续期政策尚未明确，续期年限和价格存在不确定性。
- 部分低效不动产可能无法续期或续期成本难以覆盖。
- 土地使用权到期后的处理方式仍不明确，存在政策风险。
投资策略
- 工商业土地使用权续期是未来值得关注的制度改革。
- 优质不动产资产可能迎来重估增值机会，适合关注REITs市场。
- 具备不动产运营管理经验的上市企业，尤其是轻资产运营平台及轻重结合的投融管退企业，将直接受益。