世邦魏理仕-2021年上海医药医疗行业报告-2021.6-38页_18mb

上海医药医疗行业与商业地产生态总结

核心内容

上海作为我国生物医药创新策源地和产业集聚地，其医药医疗行业在政策支持、人口结构变化和全球医药趋势推动下持续增长。2020年，上海生物医药产业规模超过6000亿元，甲级写字楼中医药医疗租户占比达9.7%，显示出其在商业地产生态中的重要地位。同时，医药冷链行业因疫情及政策推动迎来发展机遇，成为物流市场中最具潜力的细分领域之一。

主要观点

• 医药行业崛起：中国医药市场在2018年已突破1370亿美元，成为全球第二大药品市场。生物医药产业作为七大战略性新兴产业之一，发展迅速，尤其在长三角、环渤海和粤港澳地区。
• 政策红利：国家政策推动医药产业创新与升级，如“健康中国2030”、“医药医疗类创新审批改革36条”等，促进研发与产业化融合。
• 人口结构变化：老龄化与慢性病增加推动医药行业需求增长，同时催生智慧医疗生态链的发展。
• 外资主导：外资药企在沪上写字楼市场占据主导地位，租赁面积及租户数占比达81%和62.7%，尤其集中在南京西路和前滩板块。
• 研发外包兴起：CRO、CMO等外包服务企业快速成长，推动上海成为全球生物医药外包服务中心。
• 医药园区发展：上海已形成“聚焦张江、一核多点”的医药园区格局，张江药谷为全国领先，其研发成果和产业链完善吸引大量企业入驻。
• 医药冷链需求激增：疫苗、血液制品等冷链需求增加，推动医药冷库建设，其租金溢价为普通冷库的2-3倍，成为高回报投资领域。
• 投资趋势：医药物业投资呈现多元化、高收益特征，尤其是张江药谷等核心园区，投资回报率高于普通物业。存量更新和轻资产运营成为主流投资模式。

关键信息

医药行业现状

• 2020年，上海生物医药产业规模达6000亿元，制造业产值突破1400亿元。
• 上海拥有超过24万生物医药从业人员，高端人才占比全国1/4。
• 全球TOP20药企中，17家在上海设立中国总部，14家设立研发创新中心。

写字楼市场

• 2020年，上海甲级写字楼中医药医疗租户占比9.7%，新租赁成交面积达11.5万平方米。
• 租户主要分布在前滩、浦西其他、淮海中路等板块，其中前滩占比最高，达45.9%。
• 外资药企占比达81%，其中近半为世界500强企业。

医药园区格局

• 张江药谷为上海医药产业核心，拥有约600家医药企业，7家全球Top10药企研发中心。
• 其他生物医药产业基地包括闵行、徐汇、奉贤、金山、青浦等，形成协同效应。
• 2020年，张江药谷生物医药工业总产值达1100亿元，占全上海医药产值的78%。

医药冷链与冷库

• 医药冷链需求因疫苗、血液制品等需求激增，成为物流市场增长最快的细分领域。
• 上海冷库需求面积居全国首位，平均租金为3.78元/㎡/天，高于全国平均水平。
• 医药冷库需满足特定温湿度条件，并符合GSP/GMP标准，具备更高的专业壁垒。

投资策略

• 医药园区及冷库投资呈现高回报、高溢价趋势，尤其张江药谷项目租金可达普通园区的1.5-1.8倍。
• 投资者应关注政策变化、环评资质及土地税收等，与专业运营商合作，进行存量更新及资产证券化退出。
• 医药冷库投资策略包括定制库、干仓改建、售后回租及与药企、基金合资经营等。

总结

上海医药医疗行业在政策、市场及技术的多重驱动下，呈现快速发展态势，带动了商业地产生态的升级与转型。写字楼、商务园区及医药冷库成为主要载体，外资药企及研发外包企业占据主导地位。医药园区尤其是张江药谷，作为全国领先的生物医药创新基地，吸引了大量优质企业入驻，推动产业升级。同时，医药冷链因疫情和政策推动，迎来发展机遇，成为高回报投资领域。未来，上海商业地产将更注重专业化、智能化及绿色化，以适应医药行业的发展需求。