同策研究院-2018年4月刊上海商品住宅市场-2018.4-25页-2mb

报告摘要

市场整体表现：2018年3月，上海商品住宅共去化49.19万平米，环比大幅提升143%，但同比下滑31%。公寓和别墅成交量也出现较大幅度提升，但同比依然呈下滑趋势。
供应情况：3月全市商品住宅供应面积达36.49万平米，环比提升279%，同比下降10%。第一季度供应面积达90.09万平米，环比大幅提升216%。
成交均价：3月成交均价为45196元/平米，环比上升6%，同比下滑4%。第一季度成交均价为43872元/平米，环比、同比分别下滑11%和7%。
市场趋势：上海商品住宅市场进入实质性“寒冬阶段”，成交量和价格均受调控影响，市场整体趋冷。

价格结构变化：2-3万元/平米均价段房源占比环比提升9个百分点，5-10万元/平米均价段房源占比环比下滑9个百分点。3月均价在5-10万元/平米的项目显著拉升均价结构。
总价结构变化：3月总价500万元以下房源成交占比达68%，其中300-500万元总价段房源占比提升最明显。第1季度总价结构变化显示，刚需盘仍是市场主力。
户型结构变化：120平米以下户型成交占比显著提升，其中90平米以下户型环比提升8个百分点，成为市场跑量机会。
区域板块结构：外环外区域成交占比达86%，嘉定区成交面积领先，南桥新城成为热点板块。
物业类型结构：公寓市场供应和成交量环比大幅上升，但均价仍受调控影响，整体下行。别墅市场虽成交面积下滑，但价格有所上升，长兴岛和崇明成为市场亮点。

均价段变化：
- 3月：2-3万元/平米房源占比16%，3-5万元/平米房源占比55%，5-10万元/平米房源占比19%。
- 第1季度：2-3万元/平米房源占比24%，5-10万元/平米房源占比12%。
均价结构TOP3（按面积）：
- 3月：中粮南桥锦云（36678元/平米）、万科安亭新镇（33172元/平米）、盘古天地（38084元/平米）。
- 第1季度：桐南美麓（35178元/平米）、中粮南桥锦云（36692元/平米）、华谊逸品澜湾（46242元/平米）。

总价段变化：
- 3月：500万元以下房源占比68%，其中300-500万元总价段房源占比提升明显。
- 第1季度：150-200万元、200-300万元、300-500万元房源占比分别提升2个百分点、10个百分点和3个百分点。
总价结构TOP3（按面积）：
- 3月：中粮南桥锦云（36692元/平米）、万科安亭新镇（32567元/平米）、盘古天地（38084元/平米）。
- 第1季度：桐南美麓（34977元/平米）、中粮南桥锦云（36692元/平米）、崧泽华城融悦四季苑（38964元/平米）。

户型面积变化：
- 3月：90-120平米户型占比41%，120-140平米户型占比17%，140-200平米户型占比11%，200平米以上户型占比7%。
- 第1季度：90平米以下户型环比提升8个百分点，90-120平米户型环比提升3个百分点，120平米以上户型均下滑。
户型结构TOP3（按面积）：
- 3月：首创旭辉城（26351元/平米）、中粮南桥锦云（36698元/平米）、万科安亭新镇（34131元/平米）。
- 第1季度：泰禾大城小院（27575元/平米）、盛世荟庭（30282元/平米）、崧泽华城融悦四季苑（38964元/平米）。

环线结构：
- 3月：外郊环占比49%，郊环外占比37%，合计86%。
- 第1季度：外环外区域占比达90%，中环内区域占比下降至5%。
区域板块结构：
- 3月成交面积前三：嘉定（10.20万平米）、青浦（6.99万平米）、奉贤（5.70万平米）。
- 第1季度成交面积前三：嘉定（18.6万平米）、青浦（17.09万平米）、奉贤（16.11万平米）。
- 热点板块：南桥新城、青浦新城、长兴岛。

公寓市场：
- 3月供应面积34.46万平米，环比提升317%，同比上升5%；成交面积42.44万平米，环比上升154%，同比下滑32%。
- 成交均价44787元/平米，环比上涨7%，同比下跌8%。
别墅市场：
- 3月供应面积2.03万平米，环比提升47%，同比下滑74%；成交面积6.75万平米，环比上升95%，同比下滑25%。
- 成交均价47767元/平米，环比上涨4%，同比上涨22%。
- 长兴岛经济型别墅主导，崇明市场供需两旺。

3月TOP10项目：
- 中粮南桥锦云（南桥新城，321套，36678元/平米）
- 同济华城（古美罗阳，241套，68869元/平米）
- 万科安亭新镇（安亭汽车城，227套，33002元/平米）
- 华纺和城未来派（亭林，237套，17813元/平米）
- 首创旭辉城（嘉定北部，229套，26346元/平米）
- 泰禾大城小院（长兴岛，135套，28598元/平米）
- 盘古天地（安亭汽车城，127套，38084元/平米）
- 华润置地余山九里（泗泾，69套，37449元/平米）
- 佳兆业君汇上品（青浦北部，76套，31238元/平米）
- 法兰西世家（泗泾，28套，35193元/平米）
第一季度TOP10项目：
- 桐南美麓（南桥新城，802套，35178元/平米）
- 泰禾大城小院（长兴岛，789套，28265元/平米）
- 中粮南桥锦云（南桥新城，321套，36692元/平米）
- 华谊逸品澜湾（南翔，337套，46242元/平米）
- 万科安亭新镇（安亭汽车城，260套，33029元/平米）
- 盛世荟庭（惠南，296套，30266元/平米）
- 崧泽华城融悦四季苑（青浦新城，304套，39019元/平米）
- 同济华城（古美罗阳，241套，68869元/平米）
- 金隅大成郡（嘉定主城区，268套，28971元/平米）
- VCITY（马桥，286套，46400元/平米）