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报告摘要

物流地产的黄金2.0时代：万物生长，进化正当时

核心内容

物流地产属于产业地产范畴，指为物流业务提供的不动产载体，包括物流园区、仓库、配送中心等。随着电商、新零售等新业态的发展，物流地产进入第二波黄金时代，需求持续增长，行业迎来结构性变化。核心在于满足电商仓配、制造业升级、线下渠道变革等多维度需求，同时在政策和市场环境推动下，供给端呈现紧张态势。

主要观点

行业需求升级：
- 电商成为物流地产的重要驱动力，2016年普洛斯电商业务占比达26%，宇培50%收入来自电商。
- B2C取代C2C成为主流，推动仓储需求从低频转向高频，仓储设施需具备高周转率。
- 线下快消渠道变革，如“夫妻老婆店”升级，带来990万平方米的仓储需求。
供给端趋势：
- 一线城市物流地产空置率极低（5%-10%），土地供给紧张，工业用地出让受限。
- 未来土地供给逐年萎缩，政策限制土地使用，使得物流地产开发更依赖卫星城和二线城市的性价比优势。
- 国资在土地资源上具有天然优势，如中储股份，但整体盘活程度较低。
物流地产运营模式：
- 物流地产需硬件和软件结合，如高净空、高载重、智能监控等。
- 优质客户结构为3-4个大客户+其他小客户，实现高出租率和高周转效率。
- 仓储设施需满足不同客户对整进整出、整进散出等多样化需求。
行业格局与核心竞争力：
- 外资主导行业，如普洛斯、安博等，具有丰富经验与资源。
- 国资在土地储备上占优，但需通过合作提升运营能力。
- 民资如宇培、易商等，具备融资能力，但发展尚处早期。
- 核心竞争力在于吸引高附加值客户、提升周转率和增值服务。
私募基金与证券化：
- 私募基金是物流地产的重要投资模式，具备顺周期特性。
- 物流地产REITs推广受阻，主要由于税务政策不完善、观念问题和配套缺失。

关键信息

供给端

土地供给紧张：一线城市工业用地稀缺，物流地产开发受限。
土地价格与成本优势：卫星城与一线城市共享腹地，土地价格和用工成本较低。
国资优势：中储股份、南山控股等拥有丰富土地储备，但需提升运营能力。

需求端

电商需求：2016年天猫对应约2639万平方米物流设施需求，京东年化需求约820万平方米。
线下变革：夫妻老婆店升级带来约990万平方米仓储需求，未来制造业升级、新零售将释放更多需求。
B2B平台推动：B2B平台发展使物流设施需求更加集中，电商仓成为“社会仓”。

运营策略

硬件升级：现代物流设施具备高净空、高载重、智能监控等优势。
客户结构：3-4个大客户+小客户模式，提升出租率和周转率。
合作模式：普洛斯通过合资、战投、战略合作等方式与中储、中集、京东等企业合作。

行业格局

外资主导：普洛斯、安博等外资企业占据行业主导地位。
国资与民资并存：中储、南山控股等国资企业具备土地优势，宇培、易商等民资企业具备融资能力。
竞争复杂化：物流地产商与电商、物流企业关系由上下游变为更复杂的合作关系。

投资建议

行业评级：强于大市，预计未来行业指数涨幅5%以上。
投资标的：南山控股、中储股份、万科、光明地产、宇培等。
物流地产ROIC：在10年周期内，ROIC从6%逐步提升至9.1%，呈现增长趋势。

行业发展趋势

供需缺口扩大：一线城市土地稀缺，未来物流地产开发将更多集中于卫星城。
国资与民资合作：国资企业通过合作提升运营能力，民资企业则加速扩张。
物流地产证券化：尽管面临政策和观念障碍，物流地产REITs仍有发展潜力。
高端客户与增值服务：吸引高附加值客户，提升仓储设施的增值服务能力和周转效率。

行业现状与未来展望

行业规模：全行业存量规模约2986万平方米，2013-2016年CAGR显著。
投资逻辑：物流地产在电商和制造业升级背景下具备长期增长潜力，但需关注政策和供需变化。
未来趋势：物流地产将从单一仓储向综合物流服务发展，成为供应链管理的重要组成部分。

总结

物流地产行业正迎来第二波黄金时代，受益于电商、新零售等新业态的发展，需求持续增长。供给端因政策限制和土地稀缺，呈现紧张态势，推动行业向卫星城和二线城市转移。外资主导行业，国资和民资则在土地和融资上各有优势，未来合作将成为主要趋势。物流地产运营需注重硬件升级和客户结构优化，提升周转率和增值服务。尽管REITs推广面临挑战，但私募基金模式仍是重要投资方式。行业整体呈现增长态势，投资价值显著。

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