20220111-远东资信-国内房地产行业信用评级框架及改进建议_14页_480kb

报告摘要

国内房地产行业信用评级框架及改进建议总结

核心内容概述

近年来，国内房地产行业信用风险事件频发，多家房企出现债券违约。为提升信用评级的准确性，评级机构需根据行业特点，调整并优化现有的信用评级框架。本文分析了国内外主要评级机构的房地产行业信用评级方法，结合近年来房企违约案例，提出了适用于中国房地产行业的信用评级改进方向，并尝试构建财务类风险评分卡。

主要观点与关键信息

一、国内外评级机构房地产行业信用评级框架对比

标普：适用于全球，涵盖业务风险（国家、行业、竞争地位）和财务风险（现金流、杠杆率），并考虑评级修正因素。
穆迪：框架结构与标普类似，但未将宏观和行业环境因素纳入基础评估指标，仅在其他因素中提及。
惠誉：专为中国房地产行业制定，考虑了行业关键因素（规模、多样性、市场地位、业务稳定性）和财务情况关键因素（盈利能力、财务结构、财务灵活性）。
国内评级机构：
- 中债资信：将评级要素分为资源配置和债务政策，涵盖经营和财务指标。
- 中诚信：框架与穆迪相似，但更注重房企的规模、盈利能力与偿债能力。
- 联合资信：框架与标普类似，包括经营环境、自身竞争力、现金流、资本结构和偿债能力。

二、现有评级框架的待改进之处

缺乏对宏观与行业环境的直接考量：
- 行业政策、市场周期、区域发展等宏观和行业因素对房企信用风险影响显著，但穆迪、中债资信、中诚信等机构在基础评估中未明确纳入这些因素。
未充分考虑国内房地产行业特殊性：
- 如“三道红线”、预售制、表外融资、资产受限等，这些因素对房企的再融资能力和流动性有直接影响，但部分国外评级机构未将其纳入考量。

三、国内房企违约案例分析

2018年：因政策收紧、多元化扩张、资产质量差等原因引发第一次违约潮。
2020年：疫情冲击下销售受阻，部分房企出现资金链断裂，引发第二次违约潮。
2021年：受“三道红线”和房地产贷款集中度管理政策影响，房企再融资受限，引发第三次违约潮。

四、国内房企违约的常见特点

受政策冲击大：政策调整对房企经营环境产生重大影响，尤其对杠杆率高、资质弱的房企。
激进扩张：包括主业扩张和多元化扩张，导致资金紧张，甚至亏损。
存量项目去化慢：高杠杆模式下，销售受阻直接导致资金回笼困难。
资产质量差或受限：部分资产变现能力差，或因监管政策限制无法自由使用。
表外融资多：房企通过“明股实债”等方式隐藏债务，增加财务风险。
非标债务逾期：供应商货款或建筑承包款逾期是信用恶化的重要信号。

五、财务类指标改进建议

纳入“三道红线”相关指标：
- 剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等。
引入表外融资相关指标：
- 少数股东权益/净资产，用于识别潜在的表外债务。
关注存量项目周转情况：
- 营业收入/(存货+合同资产)，用于衡量项目去化速度。
监测非标债务风险：
- 应付款项增长率，反映供应商货款或建筑承包款逾期风险。

六、财务类风险评分卡构建

选取财务指标：
- 现金短债比、债务/EBITDA、净债务/净不动产、营业收入、利息/(营收+新增预收款)。
设定打分权重：
- 通过层次分析法（AHP）得出：现金短债比（46.73%）、债务/EBITDA（16.01%）、净债务/净不动产（9.54%）、利息/(营收+新增预收款)（27.72%）。
设定打分阈值：
- 根据信用级别分布曲线，将财务指标划分为8档，设置对应阈值。

结论

国内房地产行业信用风险日益复杂，需结合行业政策、市场环境、企业经营和财务特点，优化现有信用评级框架。建议评级机构在模型中增加对行业政策风险、土地储备策略、销售回款情况、多元化经营、资产质量及受限情况等经营类指标的考量，并在财务类指标中纳入“三道红线”、表外融资、项目周转率等关键指标。同时，需持续跟踪房地产行业动态，及时调整评级模型以适应行业变化。