2022-01-10-远东资信-国内房地产行业信用评级框架及改进建议_14页_480kb

国内房地产行业信用评级框架分析及改进建议

摘要

近期国内房地产行业信用事件频发，多家房企出现违约。为给债券投资者提供准确评级结果，评级机构需调整评级框架以适应行业最新风险特征。通过对比国内外评级机构方法，结合国内房企违约案例，本文提出改进意见并构建财务风险评分卡。

国内外评级框架分析

• 标普框架：侧重业务风险与财务风险的系统评估，使用FFO/债务、债务/EBITDA等指标。评级修正包括资本结构、治理等因素。
• 穆迪框架：先评估基础指标（财务与资质），再考虑调整因素。权重分配明确(如业务状况25%)，但未包含外部环境影响。
• 惠誉框架：专为中国房地产定制，纳入了现金短债比、“三道红线”等指标，关注财务灵活性。
• 国内机构：如中债资信、中诚信、联合资信也针对中国市场，中债资信分为资源配置、债务政策两类要素，中诚信注重合同销售金额、项目储备等。

评级框架待改进处

1. 外部环境缺失：穆迪等机构未将宏观政策、行业景气度纳入基础评估。
2. 国内特色考虑不足：即使原创中国方法的惠誉、中债资信，仍漏缺如表外融资、货币资金受限等中国特有问题。

违约房企特点总结

结合二十多个案例，违约企业通常具有以下特征：

1. 行业政策收缩冲击
2. 激进扩张
3. 存量项目去化缓慢
4. 资产质量不佳或受限
5. 表外融资较多
6. 非标债务逾期

改进建议

经营类指标

• 行业政策风险
• 土地储备评估
• 销售回款节奏
• 多元化经营
• 资产质量评估
• 受限资产评估
• 再融资能力评估

财务类指标

• “三道红线”负债指标
• 少数股东权益比例
• 营业收入及项目周转效率
• 应付款项增长预警

财务风险评分卡

筛选出现金短债比、债务/EBITDA、净债务/净不动产、营业收入和利息/(营收+新增预收款)五个显著指标。
采用层次分析法确定权重：

• 现金短债比：46.73%
• 债务/EBITDA：16.01%
• 净债务/净不动产：9.54%
• 利息/(营收+新增预收款)：27.72%

所有指标经整理后构成完整的财务风险评估体系，适用于中国房地产行业去识别信用风险。