物业管理行业：低基数，高增长，留意新兴物业管理公司-20190529-银河国际-15页_2mb

中国物业管理行业分析总结

核心内容概述

本文聚焦于中国物业管理行业，分析了2019年至2020年期间物业管理公司的增长潜力，特别是新兴物业管理公司。重点讨论了在管面积增长、增值服务、母公司支持、估值优势等方面，认为拥有强大母公司支持的小盘股物业管理公司具有较高的增长预期，值得投资者关注。

主要观点

1. 增长引擎

   • 在管面积增长：由于开发商合约销售通常需要2-3年才能转化为物业管理公司的在管面积收入，因此2016-2017年的合约销售增长将推动2019年的在管面积增长。
   • 增值服务：若地产开发商在2019年继续实现强劲销售，将为物业管理公司的增值服务业务带来增长动力。

2. 新兴物业管理公司优势

   • 低基数高增长：部分新上市的物业管理公司由于基数较低，预计将在2019-2020年实现高增长。
   • 母公司支持：强大的母公司支持有助于其在管面积增长和增值服务拓展，增强竞争力。
   • 执行力强：部分公司凭借良好的执行力和成本控制，实现盈利增长。

3. 管理层信心

   • 多家物业管理公司的管理层对2019年增长持乐观态度，认为其可实现更快的盈利增长。
   • 他们相信通过利用母公司的品牌影响力，可获取更多第三方合同，并推进并购交易。

4. 估值优势

   • 新兴物业管理公司相较于上市时间较长的公司，仍具有估值优势。
   • 雅生活服务（3319.HK）和碧桂园服务（6098.HK）因母公司支持，被推荐为买入标的。

5. 小盘股关注点

   • 永升生活服务（1995.HK）和新城悦（1755.HK）作为小盘股，具备较高的盈利增长潜力。
   • 由于上市费用的影响，2018年的盈利增长有所限制，但2019年有望改善。

关键信息

估值一览（2018年及预测）

永升生活服务（1995.HK）

• 增长背景：永升生活服务是旭辉控股（884.HK）旗下公司，管理项目主要位于华东地区。
• 在管面积增长：旭辉2016-2018年销售面积复合年增长率达81%，带动永升在管面积增长。
• 盈利表现：2018年收入10.76亿元，同比增长48.33%；净利润1.418亿元，同比增长31.1%。
• 未来展望：2019年不再产生上市费用，预计净利润增长110%，每股盈利增长47%。
• 财务指标：

  指标	Dec-17A	Dec-18A	Dec-19E	Dec-20E
  收入（亿元）	72.5	107.6	170.2	256.4
  净利润（亿元）	0.76	1.01	2.11	3.16
  净利率	10.5%	9.3%	12.4%	12.3%
  每股盈利（元）	0.07	0.09	0.13	0.21
  每股盈利增长	N/A	30%	47%	62%
  市盈率（倍）	38.6	29.3	19.9	12.3
  市净率（倍）	4.4	3.7	3.0
  股本回报率（%）	37.1	17.5	19.7	23.7

新城悦（1755.HK）

• 增长背景：新城悦是新城发展控股（1030.HK）旗下公司，项目主要集中在江苏等低线城市。
• 在管面积增长：新城发展控股2016-2018年销售面积复合年增长率达77.5%，推动新城悦在管面积增长。
• 盈利表现：2018年收入11.5亿元，同比增长32.7%；净利润1.5亿元，同比增长105%。
• 未来展望：2019年净利润预计增长43%，每股盈利增长47%。
• 财务指标：

  指标	Dec-17A	Dec-18A	Dec-19E	Dec-20E
  收入（亿元）	86.6	115.0	168.5	232.2
  净利润（亿元）	0.73	1.50	2.15	3.08
  净利率	8.5%	13.1%	12.8%	13.2%
  每股盈利（元）	0.12	0.24	0.35	0.50
  每股盈利增长	N/A	94%	47%	44%
  市盈率（倍）	44.1	22.5	15.3	10.6
  市净率（倍）	5.2	4.4	3.5
  股本回报率（%）	60.1	30.9	19.7	15.3

总结

• 行业前景：物业管理行业在2019年及2020年预计将继续增长，尤其是受益于母公司支持的新兴物业管理公司。
• 增长驱动：在管面积增长和增值服务是主要增长引擎，而母公司资源和执行力是关键支撑因素。
• 估值优势：新兴公司因上市时间短，估值相对较低，具备投资潜力。
• 风险提示：尽管增长潜力大，但小盘股可能面临可持续性及并购执行能力不足的问题，需关注其长期发展。
• 推荐标的：雅生活服务（3319.HK）和碧桂园服务（6098.HK）被列为买入标的，永升生活服务（1995.HK）和新城悦（1755.HK）作为小盘股也值得关注。