REITs投资手册（二）房地产“类REITs”篇_33页_2mb

报告摘要

华西固收研究：REITs投资手册（二）房地产“类REITs”篇

核心内容概述

本报告聚焦于中国房地产领域中“类REITs”产品的发展现状、特征及未来潜力，分析其在当前政策环境下的作用与前景。尽管国内尚未推出标准REITs，但“类REITs”作为一种创新融资方式，已在中国市场取得一定进展。

主要观点

国内尚未出现标准REITs：由于法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题，标准REITs在国内尚未成熟。
“类REITs”产品快速增长：截至2020年5月4日，累计发行65只，发行总额达1192亿元，平均收益率为5.96%。
“类REITs”与传统地产融资方式对比：与经营性物业贷款相比，“类REITs”具有更高的收益稳定性；与CMBS相比，其原始权益人不同，且资金用途更灵活。
“类REITs”具备出表与盘活资产的优势：其结构设计有助于降低表观负债率，同时具备较高的流动性与避险机制。

关键信息

1. REITs在中国的发展情况

发展瓶颈：
- 法律法规不健全，缺乏明确的法律保障；
- 税收政策缺失，导致重复征税；
- 监管主体不明确，存在多头管理；
- 市场准入门槛高，散户难以参与；
- 收入覆盖比例低，难以支撑REITs承诺利息。
政策推动：
- 国内“类REITs”产品自2014年起发展迅速，中信启航专项资产管理计划是首只“类REITs”产品；
- 2020年公募REITs正式推出，标志着中国REITs市场进入新阶段。

2. “类REITs”产品特征

交易架构：
- 权益型“类REITs”：通过股债结合控制间接持有资产的物权，利益相关者包括投资者、原始权益人、证券公司、SPV1、SPV2、项目公司、担保/增信机构和优先收购权人。
- 抵押型“类REITs”：只获得资产的抵押权，不涉及物业所有权转移，利益相关者类似权益型“类REITs”。
避险条款：
- 包括双SPV架构、三SPV架构、股债结合、股债相抵、结构化分层、担保增信、回售权、流动性支持、优先回购权和权利维持费等。
税收筹划：
- 通过私募基金收购标的物业、委托贷款、反向合并等方式实现节税和避税，降低企业税负。

3. 国内“类REITs”发行空间预测

ABS增长视角：预计“类REITs”新增发行额有望达到1.18万亿元。
房地产开发投资视角：若“类REITs”融资占房地产开发投资总额的7%，则每年发行额约为1.25万亿元。
经营性物业租金视角：若一线城市的优质经营性物业均通过“类REITs”融资，总规模可达约4.9万亿元，其中办公物业约1.7万亿元，商场物业约3.2万亿元。

4. 经典案例分析

权益型“类REITs”：恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划（浦发大厦项目）
- 基本信息：
  - 项目名称：恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划
  - 原始权益人：海航实业集团有限公司
  - 管理人/销售机构：恒泰证券股份有限公司
  - 担保人：海航集团有限公司
  - 优先收购权人/物业运营方：海航资产管理有限公司
  - 物业项目公司：浦发大厦置业有限公司
  - 标的物业：上海浦发大厦（25亿元）
  - 基础资产：私募基金份额所有权和委托贷款债权
抵押型“类REITs”：北京银泰中心资产支持专项计划
- 项目公司向信托计划发放信托贷款，以标的物业经营性收入为偿付来源，不涉及物业所有权转移。
储架发行“类REITs”：中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划
- 首只央企类REITs，具有示范意义。

总结

“类REITs”作为中国房地产融资创新的重要形式，具备较高的收益稳定性和避险机制，其发行规模迅速增长，成为房企融资的重要工具。尽管国内尚未出现标准REITs，但“类REITs”已在中国市场取得一定进展，未来有望进一步发展，撬动数万亿市场。随着资产证券化市场的成熟和政策环境的优化，房地产行业融资方式将更加多样化，为“类REITs”提供更广阔的发展空间。

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