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房地产行业与REITs发展分析报告总结

核心内容

本报告分析了2019年房地产行业融资现状、REITs的发展背景及前景，以及我国类REITs的发展情况。同时，提出关注在不动产资产管理业务中发力的房企，并提示相关投资风险。

主要观点

1. 房地产行业融资现状

• 房地产行业融资结构以国内贷款、自筹资金和定金及预收款为主。
• 居民部门杠杆率持续走高，房地产行业金融风险上升，国家持续收紧房地产融资政策。
• 2019年，房地产市场由增量开发市场向存量运营市场转变，为REITs的发展提供了基础资产和运营空间。
• 传统融资模式受限，房地产企业亟需探索新的融资渠道。

2. REITs的发展正当时

• REITs是一种集合投资者资金进行不动产投资经营管理，并将收益按比例分配给投资者的信托基金，具有投资门槛低、收益稳定、风险分散和流动性高等特点。
• REITs起源于美国，2000年左右进入亚洲市场，目前已在成熟市场（如美国、新加坡、日本、香港）形成规范制度。
• REITs能够有效降低房地产行业整体杠杆率，同时为居民提供一种稳定的房地产投资替代品。

3. 类REITs已初具规模

• 我国尚未推出真正意义上的REITs产品，但类REITs已逐步发展。
• 类REITs主要以私募形式发行，以不动产为基础资产，是REITs与资产证券化（ABS）的结合产物。
• 截至2018年底，我国共发行类REITs产品43支，累计发行金额达903.21亿元。
• 类REITs在发行方式、流动性、投资门槛等方面与成熟市场REITs存在差距，但为REITs发展提供了实践基础。

4. 房企不动产资产管理兴起

• 随着房地产市场向存量运营转变，房企开始重视不动产资产管理，通过持有型物业为REITs提供基础资产。
• 建议关注两条主线：
  • 在不动产资产管理业务中发力的企业：光大嘉宝、保利地产。
  • 拥有大量持有型物业的房企：大悦城。

关键信息

REITs与类REITs对比

REITs推进路径

• 企业ABS公募化模式：可操作性强，但权益属性不明显。
• 公募基金+ABS模式：目前最具可操作性，但治理问题可能影响发展。
• 新券模式：需完善法律法规，监管环境，探索时间较长。

投资建议

• 光大嘉宝：拥有完善的“募投管退”闭环式资产管理能力，2019年归母净利润预计为8.90亿元，对应EPS 0.59元，给予“谨慎推荐”评级。
• 保利地产：在不动产金融方面布局完善，2019年归母净利润预计为236.72亿元，对应EPS 1.99元，维持“谨慎推荐”评级。
• 大悦城：拥有大量持有型物业，2019年归母净利润预计为25.88亿元，对应EPS 0.66元，给予“谨慎推荐”评级。

风险提示

• 房产税出台超预期：可能对房地产行业带来较大影响。
• 经济下行：可能影响持有型物业的收益。
• REITs政策推进缓慢：可能影响REITs的推出和市场发展。

总结

本报告指出，随着房地产市场由增量向存量转型，REITs作为新的融资工具正逐渐成为房地产行业发展的突破口。尽管我国REITs市场仍待完善，但类REITs已初具规模，为REITs发展提供了实践基础。未来，REITs的推进将以企业ABS公募化和公募基金+ABS模式为主，同时逐步探索新券模式。建议关注在不动产资产管理领域表现突出的房企，如光大嘉宝、保利地产和大悦城，以把握REITs发展带来的投资机会。同时，需警惕政策变化、经济下行及REITs推进缓慢等风险因素。