20190926-财信证券-房地产行业深度：REITs未满，类REITs已达_25页_1mb

房地产行业深度分析报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业在融资政策收紧背景下的发展趋势，探讨了房地产投资信托基金（REITs）在中国市场的探索与推进，并重点分析了光大嘉宝、保利地产和大悦城等房企在不动产资产管理方面的布局与潜力。

主要观点

• 房地产行业融资结构变化：房地产融资主要依赖国内贷款、自筹资金和定金及预收款，其中国内贷款是主要来源之一。然而，随着国家对房地产融资政策的持续收紧，传统融资模式受到限制，探索新的融资渠道成为行业发展的突破口。
• REITs发展正当时：随着房地产市场由增量开发向存量运营转变，REITs作为一种具有稳定收益、流动性高、分散风险的金融工具，正成为房地产行业的重要融资手段。尽管我国尚未推出真正意义上的REITs产品，但类REITs已初具规模。
• 类REITs发展现状：截至2018年底，我国已发行43支类REITs产品，总金额达903.21亿元。类REITs主要以私募形式发行，与成熟市场REITs在投资门槛、流动性、投资期限等方面存在差异。
• 房企不动产资产管理兴起：随着市场重心向存量运营转移，房企开始重视持有型物业的管理与运营。建议关注在不动产资产管理方面表现突出的企业，以及拥有大量持有型物业、具备REITs发展基础资产的房企。

关键信息

房地产行业融资现状

• 融资结构：房地产行业资金来源包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金，其中国内贷款是主要融资方式。
• 融资政策收紧：2016年至今，国家对房地产融资政策进行多轮整治，重点控制信托、债券等非标融资方式，以降低房地产行业整体杠杆率。
• REITs试点推进：自2005年起，国家多次发布政策文件，推动REITs试点和发展，包括《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》和《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

REITs概述

• 定义与特点：REITs是集合投资者资金进行房地产投资经营管理，并将收益按比例分配给投资者的信托基金，具有投资门槛低、收益稳定、组合风险分散、流动性高等特点。
• REITs发展历程：REITs起源于美国，2000年后进入亚洲市场，日本、新加坡、香港等地均建立了较为成熟的REITs市场。
• 成熟市场REITs政策：美国、新加坡、日本和香港等成熟市场对REITs设有明确的法律框架、税收优惠和投资比例要求，以保障其稳定发展。

类REITs发展

• 类REITs现状：我国目前尚未推出真正意义上的REITs产品，但类REITs已初具规模，主要以私募形式发行，涉及多种基础资产。
• 类REITs结构与特点：类REITs通常以专项资产管理计划为载体，底层资产以商业物业为主，具有一定的流动性，但投资门槛较高，产品期限较短。
• 类REITs推进路径：未来REITs的发展可能从“企业ABS公募化模式”、“公募基金+ABS模式”和“新券模式”三方面入手。

房企不动产资产管理

• 光大嘉宝：公司以不动产资产管理为核心业务，2018年资产管理业务收入同比增长23.54%，公司具备“募投管退”闭环式资产管理能力，未来有望受益于REITs的发展。
• 保利地产：公司大力发展不动产金融，拥有多个不动产基金项目，2019年上半年新增商业管理项目7个，商业管理面积近300万平方米，具备良好的REITs发展基础。
• 大悦城：公司已转型为“住宅+商业地产”双驱动模式，拥有29个一二线核心商业项目，平均出租率约95%，具备较强的REITs发展潜力。

风险提示

• 政策风险：房产税出台可能对房地产市场造成冲击。
• 经济风险：经济下行可能导致持有型物业发展不振。
• REITs政策风险：REITs政策的推进可能受到多种因素影响，发展速度可能缓慢。

行业数据

投资要点

• REITs作为一种新型融资工具，正成为房地产行业的重要发展方向。
• 类REITs已初具规模，未来有望向真正意义上的REITs过渡。
• 房企应加强不动产资产管理，以适应市场由增量向存量转变的趋势。
• 光大嘉宝、保利地产和大悦城等房企在不动产资产管理方面表现突出，具备较强的REITs发展潜力。

总结

本报告指出，随着房地产行业融资政策的收紧和市场重心向存量运营转移，REITs作为新的融资工具正逐步受到关注。尽管我国尚未推出真正意义上的REITs产品，但类REITs已形成一定规模，为REITs的未来发展奠定了基础。房企应积极布局不动产资产管理业务，以提升其在REITs发展中的竞争力。光大嘉宝、保利地产和大悦城等房企在不动产资产管理方面表现突出，值得关注。