REITs投资手册（一）：海外REITs篇_20页_1mb

华西固收研究：海外REITs投资手册总结

核心内容

REITs（不动产投资信托基金）是一种将不动产证券化的金融工具，兼具金融属性与不动产属性。其通过汇集投资者资金，由专业机构进行不动产投资经营管理，并将收益按比例分配给投资者。REITs起源于美国，自1960年确立法律地位后，逐渐发展成为全球重要的投资工具。

截至2020年4月，FTSE全球REITs指数净市值约为1.04万亿美元，受疫情影响，较年初下降约25%。根据估算，全球REITs总市值约为1.49-1.73万亿美元。美国REITs市场最为成熟，纳入FTSE指数的122只REITs市值达0.70万亿美元，占全美REITs市值的64.3%。

主要观点

1. REITs的优势

• 流动性强：通过证券化实现不动产资产的分割，便于投资者买卖，具有较强的变现能力。
• 相关性低：与股票和债券相关性较低，能有效分散投资风险。
• 透明度高：多数为上市交易，定期发布审计报告，便于投资者了解资产运营情况。
• 分红收益高：通常将90%以上应税收益作为分红，提供稳定收益。
• 市场表现良好（疫情前）：过去5年累计收益达36.8%，波动率低，表现优于股市和债市。

2. 疫情对REITs的影响

• 疫情前表现：2014-2019年5年累计收益高达36.8%，波动率11.6%。
• 疫情后表现：2015-2020年5年累计回报率跌至2.1%，年化波动率高达17.7%，整体表现弱于股票市场。
• 行业冲击：酒店、餐饮、办公、零售等受疫情影响较大的板块占REITs总投资的约三分之一。

3. 海外REITs市场结构

• 美国市场：以权益型REITs为主，底层资产种类多样，市值达0.99万亿美元，其中全权益型REITs市值达0.95万亿美元。
• 亚洲市场：以综合型物业为主，市场集中度高，日本、新加坡、中国香港占比达93%。亚洲REITs总市值约2924亿美元，约为美国的30%。
• REITs结构：分为公司型与信托型，美国以公司型为主，亚洲多为信托型。伞型结构在REITs中较为常见，分为UPREITs与DOWNREITs。

4. REITs投资形式

• 权益型REITs：直接投资并管理收益性不动产，收益来源为租金和股利。
• 抵押型REITs：通过抵押贷款或证券为不动产提供融资，收益主要来自利息。
• 混合型REITs：兼具权益与抵押型特点，收益来源为租金、利息及增值。

5. 海外REITs案例

• 凯德商用中国信托（CRCT）：2006年在新加坡交易所发行，是首个投资中国购物中心的REITs。其采用“两级结构”，通过离岸、在岸公司逐级控制物业，结构复杂但符合监管要求。
• 越秀REITs：采用“前171号文”时代模式，通过收购BVI离岸公司直接持有国内物业，结构简单但受政策限制。

关键信息

• 市场表现：疫情前REITs表现稳健，收益高且波动低；疫情后表现疲软，跌幅大于股票市场，主要受酒店、餐饮、办公、零售等行业冲击。
• 全球REITs规模：FTSE全球REITs指数净市值约1.04万亿美元，亚洲REITs市场规模约为美国的30%。
• 投资结构：美国REITs以权益型为主，亚洲REITs以综合型物业为主。
• 风险提示：疫情对REITs现金流影响较大，部分REITs底层资产过于集中，增加投资风险。

结构化总结

1. REITs的定义与特点

• 定义：不动产投资信托基金，将不动产证券化，便于投资与管理。
• 特点：
  • 金融属性：可进行资本运作，实现规模扩张。
  • 不动产属性：投资并运营多种不动产资产。
• 优势：
  • 流动性强
  • 相关性低
  • 透明度高
  • 分红收益高
  • 市场表现良好

2. 疫情对REITs的影响

• 疫情前：2014-2019年5年累计收益达36.8%，波动率11.6%。
• 疫情后：2015-2020年5年累计回报率跌至2.1%，年化波动率17.7%。
• 行业冲击：酒店、餐饮、办公、零售等板块受影响较大，占总投资的约三分之一。
• 与股市对比：REITs在疫情后表现弱于全球股票市场，且波动率更高。

3. 美国、中国香港、新加坡REITs异同

• 美国：
  • 市场成熟，权益型REITs占主导。
  • 投资范围广泛，包括办公、住宅、医疗、零售等。
  • 市值达0.99万亿美元，全权益型REITs市值达0.95万亿美元。
• 中国香港：
  • 市场集中，11个REITs，总市值约367亿美元。
  • 平均股利收益率5.6%，市场集中度高。
• 新加坡：
  • 42个REITs，总市值达834.2亿新元。
  • 21%的REITs投资中国物业，其中9个REITs直接投资中国物业。

4. REITs投资形式与结构

• 投资形式：
  • 权益型：直接控制收益性不动产。
  • 抵押型：通过抵押贷款或证券为不动产提供融资。
  • 混合型：兼具权益型与抵押型特点。
• 结构类型：
  • 公募与私募：公募REITs占主导，分为可交易与不可交易。
  • 公司型与信托型：美国以公司型为主，亚洲多为信托型。
  • 伞型结构：分为UPREITs与DOWNREITs，具有资产灵活扩张的优势。

5. 风险提示

• 疫情冲击：影响REITs现金流，特别是酒店、餐饮、办公、零售等板块。
• 资产集中度：部分REITs底层资产过于集中，增加投资风险。

结论

REITs作为兼具金融属性与不动产属性的投资工具，具有流动性强、相关性低、透明度高、分红收益稳定及市场表现良好的特点。疫情对REITs市场造成显著冲击，尤其影响酒店、餐饮、办公及零售等行业。美国市场最为成熟，亚洲市场仍有较大发展空间。REITs在疫情后面临配置价值凸显，未来随着经济复苏有望反弹。投资者需注意REITs的流动性、资产分散性及政策变化带来的影响。