20221029-德邦证券-周观REITs2022年10月第4周_公募REITs三季报披露_整体表现稳中向好_12页_1mb

REITs周报总结

核心内容概述

本周公募REITs市场整体表现稳中向好，三季报披露显示经营情况有所修复，收益分配完成度边际改善。尽管市场出现回调，但成交活跃度显著上升，特别是园区基础设施REITs表现突出。同时，部分REITs估值与中证ABS估值存在差异，需关注其市场表现与资产运营情况。

主要观点

1. REITs经营情况整体稳定

• 本周14只公募REITs发布2022年第三季度报告，整体经营表现稳定，较二季度明显好转。
• 交通基础设施REITs：经营呈现弱修复态势，部分项目受疫情影响，收入有所下降，但EBITDA环比上升。
• 园区基础设施REITs：表现分化，东吴苏园产业REIT收入和盈利显著提升，建信中关村REIT和华安张江光大REIT受租金减免政策和租户履约能力下降影响，收入下滑。
• 生态环保REITs：表现各异，中航首钢绿能REIT EBITDA环比上升，但富国首创水务REIT因干旱影响，项目产能利用率不均。
• 仓储物流REITs：经营稳健，受宏观经济和疫情影响较小，出租率稳定。
• 能源基础设施REITs：表现最佳，收入规模最大，实现电力平稳供应。

2. 收益分配情况边际好转

• 三季度可供分配金额完成情况基本符合预期，整体较二季度略有改善。
• 交通基础设施REITs完成度普遍低于预期，但部分项目如华夏越秀高速REIT完成度较高。
• 园区基础设施和生态环保REITs表现分化，部分项目完成度较低。
• 仓储物流REITs完成度超预期，其中中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT完成度较高。
• 能源基础设施REITs表现最佳，鹏华深圳能源REIT2022年累计完成度达106.15%。

3. 市场回调，但成交活跃度上升

• REITs指数本周下跌2.91%，经营权REITs指数下跌2.68%，产权REITs指数下跌3.04%。
• 博时招商蛇口产业园REIT领跌，跌幅达5.38%。
• 相对发行价，平均涨幅为27.03%，其中华安张江光大园REIT（50.02%）、建信中关村产业园REIT（43.37%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（41.45%）涨幅居前。
• 成交活跃度：本周20只公募REITs平均换手率1.32%，成交金额平均值3.67亿元，成交量0.71亿份，较上周显著上升。
• 园区基础设施REITs成交金额达6.94亿元，环比上涨83.38%，成为本周成交最活跃的资产类别。

4. 园区基础设施REITs估值较高

• 园区基础设施REITs整体估值较高，但富国首创水务REIT和平安广州交投广河REIT估值相对较低。
• 富国首创水务REIT：REITs估值9.14，ABS估值10.42，折价率-3.11%。
• 平安广州交投广河REIT：REITs估值11.52，ABS估值14.87，折价率-8.69%。

关键信息

• 三季报披露：14只公募REITs发布2022年第三季度报告，涵盖财务指标、收益分配和项目运营情况。
• 市场表现：REITs指数回调，但成交活跃度上升，尤其是园区基础设施REITs。
• 资产类别表现：
  • 交通基础设施REITs：EBITDA环比上升，但收入同比略有下降。
  • 园区基础设施REITs：表现分化，部分项目出租率提升，部分项目受政策影响收入下降。
  • 仓储物流REITs：表现稳健，出租率稳定。
  • 能源基础设施REITs：表现最佳，收入规模最大。
  • 生态环保REITs：表现各异，部分项目因干旱影响产能利用率。
• 成交数据：
  • 本周20只公募REITs成交金额为18.37亿元，成交量为3.55亿份。
  • 园区基础设施REITs成交金额占比最高，达37.8%。
  • 仓储物流REITs成交金额环比上涨96.69%。
• 估值对比：部分REITs估值高于或低于中证ABS估值，反映市场对资产未来收益的预期差异。

风险提示

• REITs基础资产项目未来经营情况存在不确定性。
• 募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况。
• 募集发行进度可能不及预期，影响市场表现。