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固定收益点评总结：公募REITs四季度表现分析

核心内容

本报告分析了第一批基础设施公募REITs在2021年第四季度的运营情况，对比了三季度及招募说明书预测值，总结了各资产类型的表现差异及影响因素，并提出了相关风险提示。

主要观点

1. 四季度整体表现

• 所有公募REITs在四季度均实现正收益，除中航首钢绿能REIT外。
• 交通基础设施类REITs表现最强，EBITDA均超过6000万元。
• 仓储物流类REITs分化较大，中金普洛斯REIT的EBITDA为5998.5万元，是红土盐田港REIT（2318.1万元）的约2.6倍。
• 园区基础设施类REITs表现较为稳定，东吴苏州园产业REIT实现EBITDA为3730.4万元，其余两只均低于3000万元。
• 生态环保类REITs表现最弱，中航首钢绿能REIT四季度EBITDA为-2346.6万元，主要受设备检修及成本结算影响。

2. 与三季度对比

• 四季度整体运营情况较三季度有所下滑，主要受季节因素和疫情的影响。
• 仓储物流类REITs表现最佳，收入、净利润和可供分配金额均出现环比增长。
• 园区基础设施类REITs变化不大，博时蛇口产园REIT表现略弱，收入和EBITDA环比下降。
• 生态环保类和交通基础设施类REITs运营环比明显下滑：
  • 中航首钢绿能REIT税息折旧及摊销前利润同比下降154.44%。
  • 浙商沪杭甬REIT因杭州疫情影响，EBITDA同比下降60.59%。
  • 平安广州广河REIT因广州周边疫情及车流结构变化，EBITDA同比下降24.71%。

3. 年化表现与说明书预测对比

• 除中航首钢绿能REIT外，其余8只公募REITs的年化EBITDA均超过募集说明书预测。
• 中航首钢绿能REIT年化EBITDA较说明书预测下降55.37%，主要由于四季度检修和成本结算。
• 华安张江光大REIT表现最佳，EBITDA年化数据较说明书预测高19.24%，主要得益于租金单价和出租率增长。
• 其他REITs的EBITDA年化数据超预期幅度集中在0.2%至5.2%之间。

关键信息

各资产类型表现汇总

EBITDA/收入比分析

• 除中航首钢绿能REIT外，其他REITs的EBITDA/收入比均高于50%。
• 富国首创水务REIT的EBITDA/收入比最高，为125%。
• 浙商护航甬REIT受疫情影响，EBITDA/收入比最低，为43.3%。

风险提示

• 政策不及预期：可能影响REITs的运营和收益。
• 项目运营超预期：可能带来收益波动。
• 披露口径偏差：可能导致数据不一致或误导性解读。

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