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輝立證券集團 Singapore REITs Monthly 总结 - 2018年11月

核心内容概述

辉立证券集团（Phillip Securities Group）发布2018年11月新加坡房地产投资信托基金（REITs）月度报告，对各子行业表现及投资前景进行了分析，并维持对S-REITs整体的中性评级。报告指出，尽管整体市场表现疲软，但部分子行业如办公室和酒店业仍具投资吸引力。

主要观点

• 整体表现：FTSE S-REIT总回报率同比下降4.9%。除酒店业外，其他子行业表现疲软，其中Frasers Hospitality Trust表现最佳，上涨5.6%；Keppel-KBS US REIT表现最差，下跌17.0%。
• 利率环境：3个月SGS优惠利率（SOR）持续上升，截至10月达到1.73%，为2005年以来最高水平。S-REIT收益率利差接近-1标准差水平，表明市场面临压力。
• 投资评级：维持对S-REITs整体的中性评级，但对办公室和酒店业保持偏好，认为其具备较好的增长潜力。

关键信息

1. S-REITs整体表现

• 总回报率：截至2018年11月，FTSE S-REIT总回报率同比下降4.9%。
• 子行业表现：
  • 酒店业：平均RevPAR同比上涨4.48%，得益于高入住率和平均房价的提升。
  • 零售业：表现低迷，租金回报率下降，部分REITs因新市场进入者而面临压力。
  • 工业地产：租金指数趋于稳定，但租金回报率仍为负，需求端疲软。
  • 办公室：租金指数上升，入住率提高，预期未来租金将改善。

2. 利率与市场环境

• 3个月SOR：截至10月达到1.73%，为2005年以来最高水平。
• 收益率利差：S-REIT收益率利差为273bps，接近-1标准差水平，表明市场面临压力。
• 利率影响：利率上升对S-REITs的收益和利息支出构成压力，但租金增长可能部分抵消这种影响。

3. 子行业分析

零售

• 租金回报率：零售租金指数在3QCY18下降2.7bps，至97.0。
• 入住率：3QCY18零售业入住率保持稳定，为92.4%。
• 零售销售：2018年9月零售销售同比增长1.8%，其中服装和珠宝首饰增长显著。
• 供应情况：2018年零售供应量为4年最高，预计2019年供应量仍维持历史水平。

办公室

• 租金指数：中央及边缘办公室租金指数在3QCY18上涨，入住率提高。
• 预期租金增长：随着到期租金的更新，租金回报率有望提升。
• 供应情况：2018年办公室供应量低于10年历史净需求，预计未来供应将有限。

工业

• 租金指数：工业租金指数趋于稳定，3QCY18租金指数下降0.1%。
• 入住率：3QCY18工厂和仓库入住率分别提高至89.1%和89.4%。
• 供应情况：2018年工业供应量稳定，但需求端疲软，制造业和出口数据趋于温和。

酒店业

• RevPAR：2018年9月RevPAR同比上涨4.48%，至S$197。
• 入住率：酒店入住率提高至85%，但部分REITs因平均房价压力而表现不佳。
• 供应情况：2018年酒店供应量增长缓慢，净增加281间客房。

投资建议

• 整体评级：维持中性评级。
• 子行业偏好：
  • 办公室：租金增长和改善的入住率使其更具吸引力。
  • 酒店业：尽管部分REITs受平均房价影响，但整体表现优于其他子行业。
• REITs选择标准：
  • 低杠杆：低负债率有助于抵御利率上升。
  • 高利息覆盖率：确保良好的偿债能力。
  • 长期债务到期：降低短期利率波动影响。
  • 固定利率债务比例高：减少利率风险。

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风险提示

• 投资涉及风险，投资者应根据自身情况寻求专业建议。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 本报告由辉立证券集团发布，内容基于第三方数据，仅供参考。

联系信息

• 香港代表：

  • Benny WANG：Dealing Director，电话：(852)2277 6720，邮箱：bennywang@phillip.com.hk
  • Zhang Jing：Research Analyst，电话：(86) 2151699400-103，邮箱：zhangjing@phillip.com.cn
  • Terry LI：Research Analyst，电话：(852) 2277 6527，邮箱：terryli@phillip.com.hk
  • Eurus ZHOU：Research Analyst，电话：(852) 22776515，邮箱：euruszhou@phillip.com.hk
  • Tracy KU：Research Analyst，电话：(852) 2277 6516，邮箱：tracyku@phillip.com.hk

• 其他地区代表：

  • 澳大利亚、英国、日本、马来西亚、泰国、中国、法国、美国等均有辉立证券的代表机构。

总结

辉立证券集团在2018年11月的报告中指出，S-REITs整体表现疲软，但办公室和酒店业表现优于其他子行业。尽管利率上升对REITs构成压力，但租金增长可能部分抵消影响。报告推荐关注具有低杠杆、高利息覆盖率和长期固定利率债务的REITs，以应对利率上升环境。