20160727-广发证券-商业贸易行业：商贸国企改革之北京篇-国改“京城四少”：相同的厚资产安全垫，不一样的改革期待_21页_1mb

商贸国企改革之北京篇——国改“京城四少”总结

核心内容

随着国企改革的持续升温，北京商贸国企因其厚实的资产基础和改革潜力，成为投资者关注的焦点。本文聚焦于“京城四少”——王府井、首商股份、北京城乡和翠微股份，分析其资产结构、改革动向及市场表现，探讨其在行业变革中的机遇与挑战。

主要观点

1. 国企改革持续升温：2016年6月以来，国企改革政策密集出台，包括宝钢和武钢重组、保利集团收购地产业务、第二批试点企业名单公布等，推动国改板块重回投资者视野。
2. 商贸国企价值回归：受政策和事件刺激，商贸国企改革标的表现优于大盘，市场对其改革预期持续升温。
3. 资产安全垫与改革弹性兼具：北京商贸国企拥有大量优质线下物业，重估价值显著，且市值不高，具备改革弹性。
4. “京城四少”改革动向：
   • 翠微股份：海淀国资委唯一商业上市平台，进军国际教育领域。
   • 首商股份：受益于首旅集团“品牌+资本”战略，有望进行外延并购。
   • 北京城乡：股权划转至北京国有资本经营管理中心，对接更大国资平台，推动发展。
   • 王府井：具备全国性布局和扩张能力，引入战略投资者，提升运营效率。

关键信息

一、国企改革背景

• 政策支持：2015年9月《关于深化国有企业改革的指导意见》出台后，国改执行力度和市场反应不及预期。
• 事件刺激：2016年6月起，高层讲话和政策超预期，推动国改板块反弹。
• 行业表现：零售板块年初至今下跌19.27%，落后沪深300指数5.86个百分点。
• 机构配置：商贸板块长期处于低配状态，3Q15以来机构进一步减仓。

二、北京商贸国企概况

• 资产规模：截至3Q2015，北京市属国企资产规模达3.27万亿元，年营收过万亿。
• 消费市场：北京是全国第一大消费市场，2015年社零总额达1.03万亿元。
• 人口与经济：2015年北京常住人口超过2000万，人均GDP过10万元。
• 线下零售压力：2015年北京20家主要商场中，12家营收下滑，其中5家下滑超10%。

三、“京城四少”具体分析

1. 翠微股份

• 改革动作：完成资产注入，设立海淀国际教育投资公司，进军教育产业。
• 资产结构：自有物业面积19.4万平方米，重估价值91.18亿元，NAV/市值为1.70。
• 业绩表现：2015年营收57.6亿元，归属净利润1.7亿元，同比持平。
• 战略意义：依托海淀优质教育资源，切入教育服务产业，符合公司向城市生活服务消费延伸的战略。

2. 首商股份

• 改革动作：参与麦当劳中国业务竞标，旗下首旅酒店收购如家酒店，全聚德管理层调整。
• 资产结构：自有物业面积22.7万平方米，重估价值113.5亿元，NAV/市值为2.03。
• 业绩表现：2015年营收109.4亿元，归属净利润3.4亿元，同比增长2.8%。
• 战略意义：受益于首旅集团“品牌+资本”战略，有望通过并购扩张提升竞争力。

3. 北京城乡

• 改革动作：股权划转至北京国有资本经营管理中心，对接更大国资平台。
• 资产结构：自有物业面积23.7万平方米，重估价值94.76亿元，NAV/市值为1.72。
• 业绩表现：2015年营收27.1亿元，同比增长22.3%。
• 战略意义：有望提速外延扩张，借助新控股股东资源实现转型。

4. 王府井

• 改革动作：拟定增引入三胞集团，原首旅集团副董事长刘毅接任董事长。
• 资产结构：自有物业面积33.8万平方米，重估价值152.1亿元，NAV/市值为1.50。
• 业绩表现：2015年营收173.3亿元，归属净利润6.6亿元。
• 战略意义：具备全国性布局和扩张能力，有望成为行业整合者。

风险提示

• 线下消费低迷：零售公司业绩可能不达预期。
• 国改推进不及预期：改革政策可能未能有效落地，影响公司发展。

行业评级

• 行业评级：买入
• 公司评级：买入

附录：研究团队信息

• 洪涛：首席分析师，浙江大学金融学硕士，2010年开始从事商贸零售研究。
• 倪华：研究助理，北京大学金融学、香港中文大学经济学双硕士。
• 叶群：研究助理，上海财经大学经济学硕士。
• 林伟强：研究助理，上海财经大学金融硕士。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内股价强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内股价变动介于-10%至+10%。
• 卖出：预期未来12个月内股价弱于大盘10%以上。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼，邮政编码200120

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