同策房产咨询-20160406-上海商品住宅市场月报-4月刊-_23页_3mb

上海商品住宅市场2016年4月报告总结

核心内容

2016年3月，上海商品住宅市场在“沪九条”政策发布后出现短期爆发，成交量创下2007年7月以来新高，但随后可能面临“退房潮”和“违约潮”。政策的严格执行将导致市场逐渐趋于理性，预计二季度和三季度成交量将下降，价格趋于稳定，下半年可能迎来新一轮市场调整。

主要观点

• “沪九条”政策发布后，市场出现短期透支现象，成交量激增，但部分客户不符合新政条件，存在退房风险。
• 3月成交量达到221.36万平米，环比和同比分别上涨183%和184%，成交均价为33065元/平米，环比下降8%，但同比上涨18%。
• 由于政策因素，预计4-5月成交量将大幅下滑，市场走势将趋于理性。
• 下半年市场可能进入调整期，中高端楼盘可能率先降价。

关键信息

一、重点项目开盘情况

• 凯德新视界：郊环外，临港新城，87平米2房，96套，开盘均价14000-15000元/平米，精装，送车位，去化9成。
• 绿地小米公社：外郊环，奉城，110-120平米别墅，9折优惠，开盘均价18000元/平米。
• 安贝尔花园：外郊环，松江中部，89平米3房，48套，无优惠，去化9成。
• 绿地海珀佘山：外郊环，佘山，128,145平米叠加；88平米3房别墅，23500元/平米，按时签约88折，88平米房源售罄。
• 信达蓝庭：外郊环，罗泾，69平米1+1房、88平米2+1房，138套，公寓洋房100平以上4.5万抵15万，别墅3万抵8万，去化售罄。
• 景瑞法兰云廷：外郊环，惠南，285平米联排950万，185平米上叠600万，无优惠，菜单式装修。
• 葛洲坝绿城玉兰花园：郊环外，青浦新城，145平米小高层，21套，最低30000元/平米，精装，去化9成。
• 万源城御镜：中外环，古美罗阳，260平米4房，30套，70000元/平米，精装，去化9成。
• 嘉天汇：内环内，南京西路，220-230平米3房，12-14万元/平米，98折优惠，精装。
• 优山美地：郊环外，金山中部，79-118平米2-4房，100套，4万抵7万，毛坯，去化40套。
• 中国铁建青秀卓庭：外郊环，顾村，79.89平米2房，96套，35000元/平米，洋房100平以上4.5万抵15万，高层住宅4万抵8万，毛坯，去化9成。
• 仁恒东郊花园：外郊环，唐镇，178平米4房，22套，56000-57000元/平米，5万抵10万，精装，售罄。
• 合生财富海景公寓：郊环外，金山新城，83平米2房、95平米3房，190多套，团购3万抵8万，按时签约99折，毛坯，去化9成。

二、市场回顾

• 3月商品住宅成交面积达221.36万平米，环比和同比分别上涨183%和184%。
• 成交均价为33065元/平米，环比下降8%，但同比上涨18%。
• 3月成交量的激增主要是由于政策因素，提前透支了市场需求。
• 3月的市场表现与2015年第一季度相比，供应面积有所下降，导致市场供求比为1:3。

三、价格结构

• 5-10万元/平米均价段房源成交占比缩小至11%。
• 3-5万元/平米均价段房源成交占比扩大至25%，成为成交占比最高的价格段。
• 2-3万元/平米均价段房源成交占比为33%，依旧占全市主力。
• 金山新城项目成为低均价段的主力，如金瀚园、锦绣尊邸和合生财富海景公馆，均价分别为12652元/平米、12959元/平米和10732元/平米。

四、总价结构

• 300-500万元总价段房源成交占比扩大至25%，成为成交占比最高的总价段。
• 郊环外大户型成为300-500万元总价段的主力军，如禹洲华庭、保利湖畔林语苑和中信泰富朱家角新城。
• 高端项目如瑞虹新城怡庭，均价高达76268元/平米，但整体市场表现趋于理性。

五、户型结构

• 90平米以下小户型成交占比缩小至31%，但仍占全市主力。
• 120-140平米户型段成交占比增加至14%。
• 90平米以下小户型多集中在郊区，如金山新城、嘉定主城区和松江中部。
• 由于政策调控，未来小户型供应将增加，大户型可能成为稀缺产品。

六、位置分布结构

• 外郊环成交房源占比达55%，成为主要成交区域。
• 金山新城、嘉定主城区和安亭汽车城板块成交居前，其中金山新城项目表现抢眼。
• 金山新城因交通便利和商业配套发展，成为房价洼地，吸引大量购房者。

七、物业类型结构

• 公寓市场成交量达185.82万平米，环比和同比分别上涨171%和170%。
• 郊环外项目占公寓市场TOP10半壁江山，金山新城项目表现突出。
• 别墅市场成交量达35.53万平米，环比和同比分别上涨262%和290%。
• 外围经济型别墅热销，如中信泰富朱家角新城和恒荣府邸（二期），价格亲民，吸引大量非本地户籍购房者。

八、存量分析

• 截至2016年3月底，上海商品住宅可售余量为844.30万平米，存销比低至5.84个月，远低于合理范围值。
• 内环内存量为70.94万平米，环比和同比分别下降18%和14%。
• 外环外存量为638.09万平米，环比和同比分别下降8%和30%。
• 随着“沪九条”政策的实施，市场将逐渐趋于理性，预计下半年成交量下滑，个案价格可能下调，尤其是中高端楼盘。

市场趋势预测

• 二季度、三季度成交量将出现下滑，市场走势趋于理性。
• 下半年特别是10月份之后，可能迎来新一轮房地产市场调整。
• 中高端楼盘可能率先降价，市场将进入调整期。