20141008-光大证券-房地产_百城价格指数点评与每月盘点第5期（2014年9月）-调控抢跑_积极参与_19页_1mb

调控抢跑，积极参与 - 总结

核心内容

2014年9月，中国房地产市场呈现以下特点：

• 房价“数据下跌”：9月百城价格指数环比下降0.92%，跌幅较前月扩大0.33%。一线城市和三线城市房价跌幅分别为0.88%和0.87%，二线城市跌幅收窄至0.75%。
• 楼市调整未完成：尽管房价跌幅达到历史最大（2008年单月跌幅为-0.8%），但实际房价下跌并不明显，甚至深圳出现反弹。
• 开发商推盘集中：9月推盘量加大，但销售同比降幅扩大，反映出开发商仍抱有择时情绪，不急于销售。
• 政策放松抢跑：政府和银行提前放松政策，如限购政策、房贷利率、公积金政策等，可能影响楼市正常调整进程。
• 土地市场反弹：土地市场量价反弹，开发商积极布局一二线城市，显示对楼市反弹的预期。

主要观点

1. 房价调整未到位：尽管9月房价跌幅扩大，但实际调整仍不充分，部分城市如深圳出现反弹。
2. 开发商择时情绪：由于资金不紧张、政策支持，开发商在9月推盘集中于最后一周，表现出择时销售的倾向。
3. 政策与市场脱节：政策放松早于市场实际调整，可能导致楼市反弹提前，影响市场自然运行。
4. 土地市场先行：土地市场表现积极，开发商对一二线城市布局意愿增强，显示对市场未来的乐观预期。
5. 行业调整仍在进行：楼市调整尚未完成，库存去化和资金安全仍是关键因素，开发商冲动和政策刺激可能带来短期反弹。

关键信息

• 9月销售数据：50城销售面积环比上升0.2%，同比下降14.1%，销售表现较8月有所转差。
• 库存去化周期：18城库存面积达1.2亿方，去化周期为15.3个月，显示库存压力仍较大。
• 政策变化：多地放宽限购政策，如青岛、温州、兰州、南京、苏州、武汉等，刺激市场短期反弹。
• 投资建议：继续推荐华业地产、万科A、首开股份，认为开发商冲动和央行刺激将带来基本面反弹。
• 风险提示：10月开发商可能继续惜售，导致楼市调整未完。

行业与公司动态

• 行业表现：地产板块上涨7.7%，但龙头公司表现不佳，整体表现不如中小股票。
• 公司动态：
  • 华业地产、万科A、首开股份被推荐，因其在开发商冲动和政策刺激下表现较好。
  • 保利地产、金地集团等传统开发商表现不佳，估值难有提升。
  • 多家公司进行资本运作，如发行中期票据、非公开发行股票等。

投资建议

• 增持：维持行业增持评级，认为市场仍有调整空间。
• 推荐个股：华业地产、万科A、首开股份，认为其具备较好的投资价值。
• 风险提示：关注开发商惜售行为，可能影响楼市反弹。

数据与图表

• 图表：包括房价环比下跌城市数量、成交面积、库存去化周期、土地市场表现等。
• 表格：列出重点城市成交数据、公司表现、资本运作动态等。

分析师声明

• 谢皓宇：光大证券研究所房地产行业分析师，中国人民大学统计学院硕士，负责地产行业研究及个股分析。

结论

综上所述，2014年9月房地产市场在政策放松和开发商推盘增加的推动下，呈现房价数据下跌、土地市场反弹、行业调整未完等特点。分析师建议投资者积极参与，关注龙头公司和主题投资机会，同时警惕开发商惜售可能带来的风险。