20140701-光大证券-房地产行业_月报-百城价格指数点评与每月盘点第2期-风向有变_静待做实_23页_1mb
报告摘要
风向有变，静待做实 - 文档总结
核心内容
2014年6月，中国房地产市场出现显著变化，主要体现在房价下跌、销售数据下滑、利率宽松预期增强等方面。随着二三线城市房价持续下跌，以价换量策略的效果减弱，一线城市虽有小幅反弹，但整体仍依赖价格下调带动销售。同时，银行间利率持续走低，房贷利率折扣逐渐增多，显示政策宽松趋势。尽管当前利率松动迹象初现，但全面宽松仍需时间。
主要观点
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房价与销售数据：
- 5月百城价格指数环比下降0.50%，环比降幅扩大0.18%，上涨城市减少至29个。
- 一线城市中，仅上海房价略有上涨，北京、广州、深圳跌幅扩大，二线城市上涨城市占比降至9%。
- 50城销售面积环比下降15.7%，同比下降23.5%，显示楼市整体下行压力。
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利率宽松趋势：
- 银行间利率持续走低，房贷利率折扣重现，显示银行对房贷支持意愿增强。
- SHIBOR1M作为影子指标，预计市场利率需进一步下降至3.5%左右，才能全面回暖。
- 部分银行推出短期、高门槛的利率折扣，如民生银行上海85折房贷，实际支持力度有限。
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市场预期与投资建议：
- 房价下跌趋势仍在持续，但以价换量带来的销量反弹持续性较差。
- 建议投资者关注利率宽松信号，等待政策进一步落实。
- 推荐关注华业地产和万科A，认为其具备一定的增长潜力。
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行业动态：
- 销售数据证伪后，地产板块表现反复，市场情绪较为谨慎。
- 京津冀一体化规划预计6月出台，可能带动区域发展。
- 部分城市尝试取消限购，但效果有限，仍需依赖利率下调来刺激楼市。
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公司表现：
- 龙头公司表现分化，万科A、招商地产等出现回调，而金地集团表现较好。
- 浙江广厦因资产置换，股价大幅上涨，显示转型题材的潜力。
关键信息
- 房价下跌：5月百城房价环比下降0.50%，一线城市跌幅扩大。
- 销售数据下滑：50城销售面积环比下降15.7%，同比下降23.5%。
- 利率松动：房贷利率折扣报道增加，银行资金成本降至3%左右，SHIBOR1M为监测指标。
- 政策预期：定向降准可能加快信贷宽松，但整体救市政策尚未出台。
- 投资建议：维持行业增持评级，推荐华业地产和万科A。
- 市场风险：利率宽松未能有效传导至楼市，可能加剧下行趋势。
表格与图表
- 图表1：6月房价环比上涨城市数量为29个，环比减少8个。
- 图表2：二线城市房价上涨城市数量占比大幅减少，三线城市最为稳定。
- 图表3：市场利率走低、房贷折扣重现的报道频率增加，以SHIBOR1M作为银行资金成本影子指标。
- 图表4：楼市再次下跌，一线城市对楼市改善的代表作用仍需等待。
- 图表5：50城成交面积环比下降15.7%。
- 图表6：50城成交面积同比下降23.5%。
- 图表7：18城库存累积增速放缓，去化周期加速提升至15.2个月。
- 图表8：70城市成交金额大幅下降，溢价率仍在高位。
- 图表9：创业板领跑股市，地产板块下跌0.7%。
- 图表10：销售数据证伪后板块表现波动。
风险提示
- 银行间利率宽松无法向楼市传导，可能导致楼市加速下行。
- 多元扩张进度低于预期。
- 房地产市场深度调整。
投资建议
- 维持行业增持评级。
- 推荐关注华业地产和万科A。
- 建议投资者密切关注利率宽松信号，等待政策进一步落实。
分析师信息
- 谢皓宇：光大证券研究所房地产行业分析师，中国人民大学统计学院硕士，曾供职于中国人寿资产管理有限公司。
行业及公司评级体系
- 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上；
- 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%；
- 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；
- 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%；
- 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上；
- 无评级：因无法获取必要的资料或存在重大不确定性。
市场基准指数
- 市场基准指数为沪深300指数。
分析、估值方法的局限性说明
- 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。
- 本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
特别声明
- 光大证券股份有限公司为全国性综合类股份制证券公司，依法开展各类证券业务。
- 本报告基于合法获得的信息编写，不保证信息的准确性和完整性。
- 投资者在作出投资决策前，建议向专业人士咨询并谨慎抉择。
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